Od 1.1.2018 se vrátilo předkupní právo u spoluvlastnického podílu nemovitostí. Dnes Vám řeknu něco o tom, jak se aplikuje v praxi, kdy se mu dá vyhnout a jak dosáhnout jistoty. Zjistit, že jste vše udělali správně, jak dlouho co trvá apod. Pokud se Vám nechce číst, shrnul jsem to i do videa 🙂

Pokud jste jako já, že neradi čtete, tak si ve videu poslechněte, jak je to s předkupním právem spoluvlastnického podílu u nemovitosti.

Kdo raději čte, můžete začít 🙂

Kdy se neaplikuje předkupní právo

• Pokud převádím podíl osobě blízké
• Pokud jde o podíl spojený s jednotkou. Tedy většinou podíl na budově a pozemku pod stavbou spojený s převáděnou jednotkou.
• Přidané spoluvlastnění. Většinou jde o podíl na některých přístupových cestách.

Kdy se aplikuje předkupní právo

Ve všech ostatních případech prodeje spoluvlastnického podílu, se předkupní právo aplikuje. Pozor na darování mimo osobu blízkou. I v tomto případě platí předkupní právo!

Může ale nastat i situace, kdy dodržíte vše, co je povinností prodejce. A stejně převod napadne některý ze spoluvlastníků. Dočtete se dále.

Jak mít jistotu, že je převod nenapadnutelný

Existuje jen jedna možnost, a to když prodáte podíl někomu jinému než spoluvlastníkovi a nikdo nebude mít možnost tento převod zpochybnit. Je to Vzdání se předkupního práva ostatních spolupodílníků. Lze jej učinit před tím, než podíl prodáte třetí osobě. Je dobré jej udělat písemně s uvedením ceny, za kterou podíl prodáváte. Stačí obyčejný podpis.

Pokud je možné, že obejdete (obešlete) všechny spoluvlastníky a ti Vám podepíší, že nemají zájem koupit Váš podíl za uvedenou cenu a Vy za uvedenou cenu podíl prodáte, tak máte vyhráno. Je to nejrychlejší a jediná cesta, jak mít jistotu, že prodej nikdo nemůže zrušit.

Rizika a postup, pokud nezískáte vzdání se předkupního práva

Postup při prodeji podílu třetí osobě

1. Najdete kupce a podepíšete s ním kupní smlouvu. Doporučuje se do ní vložit odkládací podmínku, že začne smlouva platit, až po uplynutí 3 měsíců.
2. Všem spoluvlastníkům oznámíte, že jste uzavřeli kupní smlouvu na Váš podíl. Většinou se to dělá písemně. Přílohou musí být podepsaná kupní smlouva. Pokud budete posílat poštou, posílejte doporučeně, nebo s dodejkou. Jde o to, aby jste v budoucnu mohli prokazovat, že jste učinili oznámení o prodeji.
3. 3 měsíce čekáte. To je promlčecí doba, po kterou se mohou spoluvlastníci rozhodnout, zda chtějí koupit podíl, na který mají nárok ze zákona. Mohou koupit pouze za stejnou cenu, za jakou jste prodali v kupní smlouvě.
4. Po skončení tří měsíční ochranné lhůty mohou nastat dvě situace:
   1. Nikdo ze současných spoluvlastníků neprojevil zájem o koupi Vašeho podílu. Prodáváte na základě podepsané kupní smlouvy.
   2. Ozval se jeden nebo více spoluvlastníků se zájmem o koupi. Kupní smlouvu s třetí osobou zrušíte. Pokud se ozval jeden spoluvlastník. Prodáváte podíl jemu. Pokud podíl chce koupit dva a více spoluvlastníků, prodáváte Váš podíl všem, kteří se ozvali. Váš díl se rozdělí mezi všechny zájemce. Pokaždé ale prodáváte za stejnou cenu, za jakou jste měli napsánu v kupní smlouvě se třetí osobou.

Riziko při prodeji podílu

I když dodržíte zákonem požadovaný postup a termíny, jste tři roky v riziku, že se převod zruší. Tři roky je totiž promlčecí lhůta. A proč o tom mluvím? Protože může nastat situace, že prodáte Váš podíl a do tří let se ozve spoluvlastník a bude chtít převod zrušit. Bude argumentovat něčím ve smyslu. „Když mě přišla informace, že se podíl prodává, tak jsem informoval prodávajícího že mám zájem jej koupit, ale on jej prodal někomu jinému.“ Nastane spor, jak to doopravdy bylo a může dojít ke zrušení převodu podílu.

Proč se nebát a kdy se dá na předkupní právo vyzrát.

Je hned několik důvodů, proč je lepší zůstat v klidu.

• Když podíl prodáváte, většinou je cílem získat finance z prodeje. Ty dostanete. Jestli od Karla nebo od Franty už není tak důležité.
• Pokud nabídnete podíl spoluvlastníkům a bude hlásit více spoluvlastníků se zájmem o koupi, většinou jej chce každý celý pro sebe. Když zjistí, že by se o něj museli dělit s ostatními, většinou to vzdají. Typicky u podílu na garážích. Těžko by se třeba tři zájemci dělili o jedno parkovací místo.
• Někdy se dá využít §2149. Pokud prodejem podílu dojde k poškození. Typicky třeba podíl na přístupové cestě. Pokud by jste chtěli prodat nemovitost, ke které přistupujete přes společný pozemek, nabízíte spoluvlastníkům podíl včetně vaší nemovitosti, třeba domu. To většinou nechtějí a vy můžete prodat nemovitost komukoli včetně podílu na přístupové cestě.
• Statistika říká, že v období do roku 2014, kdy platilo předkupní právo velmi podobně, jako teď, bylo velmi málo soudních sporů k počtu prodaných podílů. Nechci k tomu nabádat, ale vypadá to tak, že když to vypustíte, tak se z velkou pravděpodobností nic nestane.
• Problematický může být podíl na garážovém stání společně s bytem. Pokud není podíl na garáži zapsaný jako neoddělitelný. To je velmi častý případ. Zde se dá z úspěchem aplikovat navýšení ceny za podíl na garáži. Prostě uberete na ceně bytu a přidáte na ceně garáže. Kupec zaplatí za nemovitosti stejně. Kdyby v budoucnu některý ze spoluvlastníků chtěl napadnout prodej podílu garáže, musel by za něj zaplatit vyšší cenu, než je tržní. Třeba i dvojnásobnou. A to si dost často rozmyslí.

Rekapitulace

Popsal jsem ty nejčastější případy, se kterými se můžete v praxi setkat. Samozřejmě, že mohou nastat i jiné situace. V každém případě je ale předkupní právo u spoluvlastnického podílu komplikace. Jsou situace, kdy nad ním nikdy nevyhrajete ale také situace, kdy se sním dá úspěšně bojovat. Třeba při využití §2149.

Kdyby jste potřebovali pomoct nejen s touto tématikou, klidně se mi ozvěte. Máme nejen teoretické zkušenosti, ale i praktické. Třeba teď řešíme v kanceláři prodej garáže, kde se oslovovalo dopisem 150 spoluvlastníků. Je to opravdu náročné.