Nejlevnější bezúplatný převod nemovitosti

Za poslední měsíc jsem zaznamenal několikrát dotaz, jak nejlevněji převést bezúplatně nemovitost za života majitele na někoho jiného. Prozradím Vám, jak toho dosáhnout v nejčastějších případech a jaké platby a v jaké výši jsou s tím spojeny.

Dále popsané postupy jsou z aktuálního roku 2015. Může se stát, že příští rok se změní zákony a bude vše jinak. Zatím to tak ale nevypadá. Od 1.1.2014 přišlo v platnost hned několik zákonů, které se dotýkají převodu nemovitostí. Snad to nějakou dobu vydrží bez změny.

Změnu majitele nemovitosti, za jeho života, můžete udělat dvěma nejčastějšími možnostmi. Darovací a kupní smlouvou. Nyní se podívejte na to, kdy je kterou smlouvu nejvýhodnější použít.

Darovací smlouva

Využijte ji v případě, že mezi dárcem a obdarovaným je příbuzenecký vztah v linii přímé (například děti, vnuci, rodiče) nebo vedlejší příbuzenské linii, pokud se jedná o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. Dále také od osob, které s poplatníkem žily nejméně rok před darováním ve společné domácnosti.

V takovémto případě jste od daňových plateb ušetřeni a náklady jsou pouze administrativní za sepsání smluv a poplatky za návhr na vklad na Katastrálním úřadě.

Pokud by jste ale darovali majetek ve vyšší hodnotě jak 15 000Kč někomu jinému, než ve výše popsaném příbuzeneckém vztahu, je potřeba počítat s daňovým zatížením. Dary totiž nyní patří 1.1. 2014 do daně z příjmu. Ta je pro fyzické osoby 15% a pro právnické 19%. Hodnotu daru pak zahrnete do Vašeho daňového přiznání jako příjem a v daném zdaňovacím obdobý zdaníte.

Kupní smlouva na nemovitost.

Kupní smlouvu použijte pro převod mezi osobami, které nemají mezi sebou příbuzenecký vztah. V tomto případě je sice převod zatížen daní z nemovité věci ve výši 4%, to je ale výrazně levnější, než daň z příjmu ve výši 15%. Navíc pokud uvedete do kupní smlouvy cenu výrazně nižší, než je hodnota nemovitosti, bude se vypočítávat základ daně z 75% hodnoty zjištěné, nebo směrné hodnoty.

Příklad:

Pan Petr převede 1/2 svého bytu v tržní hodnotě 1 050 000Kč na milenku Lenku kupní smlouvou, kde uvedená kupní cena je 1Kč. Do kupní smlouvy uvedli, že poplatníkem daně z nabytí nemovité věci je Lenka. Pokud by se o plátcovství daně z nabytí nemovité věci ve smlouvě nezmínili, byl by poplatníkem daně Petr. Pro účel daně ocení byt směrnou hodnotou, kde jim vyjde hodnota nemovitosti 1 000 000Kč. Protože Lenka nabyla 1/2 nemovitosti, získala majetek v hodnotě 500 000 Kč. Jako základ daně se bere 75% z této hodnoty, tedy 375 000Kč. Lenka tedy zaplatí daň z nabytí nemovité věci ve výši 4% tedy 15 000Kč.

Celkové náklady budou: Sepis kupní smlouvy, vklad na Katastr nemovitostí, daň z nabytí nemovité věci.

Pokud by se jednalo o případ, kde nelze použít směrnou hodnotu, použijí znalecký posudek. O náklady na znalecký posudek si mohou snížit základ daně. Jinými slovy, zaplatí o 4% z ceny posudku méně na dani.

Odkaz v závěti

Je tu ještě možnost, jak převést nemovitost na kohokoli bez zatížení daní. Tím je odkaz v závěti. Pohyb vlastnických práv pak samozřejmě nastává až úmrtím dárce. Obdarovaný je v tomto případě osvobozen od daní, protože dědická daň je od 1.1.2014 zrušena. Nabýt tak může prakticky kdokoli bez daňové povinnosti a nezávysle na příbuzeneckém vztahu. Je ale potřeba říct, že je stím spojena složitější administrativa, a notářské poplatky, které také mohou být vysoké.

Napište mi do komentářů, zda a jaké máte zkušenosti s bezúplatnými převody.