+420 608 634 811
První realitní poradce v Olomouci

Skryté vady nemovitostí dle NOZ

Některé věci chodí ve vlnách. Tentokráte dotazy na skryté vady nemovitosti. Někdy se prostě stane, že se po čase užívání objeví vada na koupené nemovitosti. Jak se tato problematika změnila s Novým občanským zákoníkem (NOZ)?

Skrytá vada nemovitosti

je taková, kterou nebylo zřejmé zjistit při koupi (předání) nemovitosti. Tedy taková, která existovala již při předání, ale projevila se později. Jako častý příklad se uvádí vady topení, které se v létě neprojeví, ale začnou se projevovat až s topnou sezonou. Také se často setkáte s tepelnými mosty při neodborném zateplení a podobně.

Skryté vady podle NOZ

Jak se dalo předpokládat, tak NOZ chrání více kupujícího, jak prodávajícího. Do roku 2014 byla ochrana kupujícího na skryté vady 6 měsíců. To byla nedostačující doba, protože některé skryté vady se mohli oběvit až v jiném ročním období. Typicky již zmíněné vady topného systému. Takže podle NOZ je nyní ochrana kupujícího proti skrytým vadám 5 let. To podle mne zákonodárci trochu přestřelili. Jak se bude prokazovat, že po čtyřech letech užívání nemovitosti, byla vada již při předání nemovitosti, opravdu netuším. Navíc, když kupující má povinnost prokázat, že reklamace se týká skrytých vad, které nebyly v okamžiku koupě patrné a nejsou výsledkem nesprávného užívání a údržby či běžného opotřebení.

Takže kupující má právo požadovat odstranění skryté vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Je-li vada neodstranitelná a stavbu z tohoto důvodu nelze řádně užívat obvyklým způsobem, může kupující odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení kupní ceny nebo opět požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 1923).

Záruka na nemovitost

je stav, kdy prodávající zaručuje po určitou dohodnutou dobu vlastnosti nemovitosti. Tedy závady, které nastanou v záruční době jdou za prodávajícím. Jako příklad se dá uvést, že v záruční době se pokazí elektrický boiler na ohřev TUV. Je jasné, že v době předání fungoval, ale v záruce se pokazil. Tak jeho oprava či výměna je na prodávajícím. Pokud se pokazí až po uplynutí záruky, opravuje si jej aktuální majitel sám.

Je potřeba říct že dle NOZ není záruční doba specifikována a zaručena. Je tedy na každém kupujícím, aby se s prodávajícím na délce jejího trvání dohodl. Pokud tak neučiní, tak platí jen 5-ti letá lhůta na skryté vady.

Na konec jeden příběh z praxe

Kolega prodával v létě rodinný dům. Asi po dvou měsících zjistili nový majitelé, že jsou popraskány keramické vložky v komíně. Oprava za cca 60 000Kč. Prodávající je ale ve finanční tísni a na zaplacení opravy komínu nemá peníze. Jedná se jednoznačně o skrytou vadu. Jenže prodávající na svoji povinnost uhradit opravu nedbá. Právo je tedy jednoznačně na straně kupujícího, ale po dobrém se k němu nedostane. Kupec má možnost se soudit a požadovat náhradu soudní cestou. To je ale běh na dlouhou dobu a kupujícímu se do něj nechce pro časovou a morální zátěž.

A jak by jste řešili Vy situaci, kdyby jste na koupené nemovitosti našli skrytou vadu? Napište mi do komentářů níže, nebo pod příspěvěk na FaceBooku.

Poslední příspěvky

26 Komentářů:

  1. Mazanec David Březen 29, 2016

    Dobrý den, právě řešíme problém, který je podle nás skrytou vadou.Koupili jsme byt a pronajali ho k užívání.Po nastěhování nájemnice zjistila, že v bytě vůbec nefungují zásuvky STA a KTV.Předchozím majitelem byla RK, která provedla v bytě rekonstrukce.Bohužel nyní se k tomuto problému staví zády a snaží se ho přehodit na nás jako nové majitele a nebo na společenství vlastníků domu.Zřejmě nezbyde nic jiného než se soudit.Doufám, že podle NOZ to bude pro nás snažší.Předpokládám, že NOZ dostatečně chrání kupující.Děkuji za přínosný článek.S pozdravem Mazanec

  2. černý milan Leden 09, 2017

    zakoupili jsme rod. domek v obci KAŘEZ OD MANŽELŮ kADLECOVÝCH TRVALE BYTEN praha 6,ŠPANIHELOVA 1266, po zakoupení domu a podrobné prohlídce jsem zjistil výskyt plísní na zdech,silná vlhkost ve sklepení odpadávající omítka,vše bylo zakryto jednak dřeveným obložením,nefunkční staré plynové topení neexistující záruky na střechu revize,výskyt spodní vody,vše jsme reklamovali, podali tr. oznámení na podvod, výsledek byl,že policie vše odložila z důvodu,že jsme si měli dům řádně prohlédnout,ale já nevidím do země,kdy nebyly základy izolovány proti spodní vodě revize na elektřinu, dosud nám dle kupní smlouvy nebyl dům řádně předán, soudy mají průtahy, vše vrací, státní zastupitelství rovněž tak vše odkládá,jak tedy postupovat.

    • Václav Dohnal Leden 12, 2017

      Dobrý den, pane Černý.
      Jak se zdá, tak jste koupil dům, který má vady. To je jistě nepříjemné. Neznám ale okolnosti, spojené s nákupem nemovitosti. Takto lze jen těžko odhadovat, jak se případ bude vyvíjet. Domnívám se, že by jste se měli rozhodnout, jaké řešení situace je pro Vás prioritní a za ním si jít. Pokud třeba chcete od koupě odstoupit, požadovat slevu z kupní ceny, žádat odstranění vad či cokoli jiného, co je pro Vás prioritní. Požadavek bych pak svěřil právnímu zástupci, který umí jednat s lidmi a bude Vaše práva zastupovat. Vyřešení mimosoudní cestou je pak zpravidla nejrychůejší řešení. Soudy jsou na několik let.
      Mám nedávnou zkušenost, kdy kupující koupil dům a domníval se, že je z pálené cihly. Dům byl cca 100 let starý a určený k rekonstrukci. To kupující věděl. Ve znaleckém posudky z roku 2001 který jsme měli k dispozici, bylo uvedeno zdivo PLNÁ cihla. kupce si to zřejmě špatně vyložil. Po odstranění omítek zjistil, že dům je z větší části z nepálené cihly. To mu vadí. Kupující požaduje nepřiměřenou slevu z kupní ceny, (3/4 hodnoty domu) kterou mu prodávající odmítá dát. Případ se vleče 1/2 roku a nic se zatím nevyřešilo. Kupec si nechává zpracovávat jeden posudek a analýzu za druhou. Prodávající se hájí právníkem. Přitom vím, že na začátku sporu, byl prodávající ochoten poskytnout slevu z kupní ceny. Kupující měl ale vleké oči a požadoval víc. To bylo neadekvátní. Dnes prodávajícího hájí právník a ten zastává názor, že kupec nezaslouží žádnou kompenzaci. Čím déle se spor vleče, tím více se strany rozcházejí. Zda dojde k dohodě si nejsem jist.
      Osobně bych asi požadoval přiměřenou slevu a mimosoudní vyrovnání v co nejrychlejším čase. Čím déle se to povleče, tím to bude stát více energie a peněz. Někdy je lepší malinko couvnout a získat tak klid.

  3. Marta Květen 25, 2018

    Koupila jsem byt v novostavbě. Je to 4 roky a 11 měsíců od koupě, kdy nám (bydlíme v poslední patře) začala do bytu zatékat voda ze střechy. Firma, která prováděla opravu sdělila, že sběrač vody na střeše nestíhá pobrat vodu při silných a dlouho trvajících deštích. Ta poté přeteče, najde si někde skulinku a protéká nám do bytu a do sádrokartonu, kde vniká do rozvodů elektřiny. Jedná se o skrytou vadu? Mohu ji reklamovat u developera?

  4. Ing. Zídková Zdenka Srpen 20, 2018

    Dobrý deň,
    kupili sme s manželom dom a po mesiaci a po mesiaci užívania sa nám zrazu stratil tlak vody a tak sme začali pátrať čo sa stalo, po návšteve elektrikára a vodára nám bolo povedané že chyba je na strane čerpadla v studni a je potrebné ho vymenit. Je túto vadu možné reklamovať u predávajúceho? Ak áno aký je postup? Ďakujem

    • Ing. Václav Dohnal Prosinec 23, 2018

      Dobrý den,
      závada na čerpadle pravděpodobně nebude skrytá vada. Při převzetí fungovalo. Zajímal bych se o zákonnou záruku výrobce. Pokud je v záruce od výrobce, pak reklamovat.

  5. Filip Skoták Leden 16, 2019

    Dobry den,
    Nam se povedlou zakoupit byt (listopad 2018)
    Jiz na zacatku prodavajici oznamil ze bude probihat cisteni kotle na ohrev vody kde objednal technika. (Stari zarizeni 15 let)
    Po 14 dnech dorazil technik a po jeho odchodu pretrvavala vada kotle (samovolne se vypinal, tedy nevytapel kdyz mel)
    Problem pretrvava do dnes, puvodni majtel chce poze prispet na novy. Dotaz zni, jde o skrytou vadu, tedy je cela tato zalezitost na nem? V pripade opravy ktera by byla levnejsi ale docasna lze pri opetovnem pokazeni treba za rok opet uplatnovat skrytou vadu? My chceme nove zarizeni a oni co nejlevnejsi, i kdyz docasnou cestu.

    Doporuceni technika ktery tam byl kazdy rok na cisteni bylo, neopravovat koupit novy. Oprava u stareho zarizeni je rizikova.

    Dekuji za reakci pokud mozno na email,

    Filipskotak@gmail.com

    Krasny den

    Filip

    • Ing. Václav Dohnal Leden 17, 2019

      Dobrý den
      Z Vašeho dotazu není zřejmé, zda jde nebo ne o skrytou vadu. Pokud prodávající při prodeji již informoval o vadě kotle, tak to nebyla skrytá vada. Vy jste o té vadě věděli. Nic před Vámi neskryl. V tom případě bych asi bral cokoli, co mi prodávající nabízí. Pokud ale říkal, že kotel je OK, a jde jen o běžnou údržbu tak by se mohlo jednat o skrytou vadu. Obě verze se budou asi těžko prokazovat.
      Pokuste se dohodnout na nějakém řešení, pro obě strany akceptovatelném. Bývá to nejrychlejší a nejziskovější řešení pro obě strany.

  6. Pavel Kollros Leden 31, 2019

    Dobrý den,
    před dvěmi lety, jsem s přítelkyní koupil byt. Poslední dobou vypadává proud, až došlo ke spálení sklokeramickéé desky a zničení trouby. Po návštěvě elektrikáře bylo zjištěno, ře je slabý hlavní jistič a byl překvapen, že není udělán o hodně silnější. Zjišťoval jsem co je třeba a musím zažádal EON o navýšní + montáž nového jističe a natáhnutí příslušných kabelů a udělání nové krabičky na chodbě celé by to vyšlo asi na 20 000,-
    A dále se nám před vánoci rozbylo podomítkové splachování a po návštěvě dvou vodáků se musí vše celé vybourat a vyměnit celé za nové cena cca 15 000,-
    prosím jak mám nyní postupovat ?
    děkuji,

    s pozdravem,

    Pavel

    • Ing. Václav Dohnal Leden 31, 2019

      Dobrý den, Pavle.
      Nelze takto úplně jednoznačně říct, zda u elektřiny jde o skrytou vadu. Neznám podrobnosti. Ale jak silný jistič máte, jste při nákupu nemovitosti věděl. Ve smlouvě o dodávce el, energie to máte uvedeno. Mohlo se stát, že v poslední době jste elektrickou síť vašeho bytu přitížil jiným spotřebičem a ta už to nezvládla. Takže ji bude potřeba posílit. Spíše se domnívám, že o skrytou vadu nejde.
      Co se týká porouchaného splachovače (i porouchané varné desky). Jsou to zařízení, které mají záruku od výrobce. Tady prodávající nenese zodpovědnost. Nemůže ručit za výrobce. Tady z největší pravděpodobností nemáte nárok na skrytou vadu. Jedině by tyto věci byli v záruční době výrobce a pak reklamaci uplatňujete u výrobce.
      Jen pro upřesnění. Skrytá vada je vada, která byla na nemovitosti v době nákupu. Pokud se něco pokazí po 2 letech nejde o skrytou vadu, ale poruchu.

  7. Kateřina P Únor 03, 2019

    Dobrý den,

    ráda bych se zeptala na postup v případě, jestliže jsme zjistili po třech týdnech bydlení v novém domečku poté, co roztál sníh, že teče do stěny v komoře, protože je špatně udělaná střecha a tvoří se tam koryto, ve kterém voda zůstává, začíná prosakovat voda z koupelny do vedlejší místnosti a je špatně usazené okno, přes které opět prosakuje voda (To je již v opravě, protože to bylo neslučitelné s bydlením v pokoji). Do toho je špatně udělaná podlaha na terase, kterou prosakuje do garáže a prodávající nám tam jako další velké překvapení nechali za regálem prokopanou díru pod sousední pozemek plnou suti z bývalé garáže. Máme s tímto možnost uspět a žádat o snížení kupní ceny? A jestli ano, jak postupovat?

    Přeji hezký den,
    Kateřina

    • Ing. Václav Dohnal Únor 11, 2019

      Dobrý den, paní Kateřino.
      Jak se zdá, tak zatékající střecha, zatékající terasa, táhnoucí okno … mohou být skryté vady. Na to prostě na prohlídce nepřijdete. Také jste na to přišli brzy. 3 týdny po převzetí nemovitosti je dosti pravděpodobné, že vady byli již v době nákupu nemovitosti. Za mě se domnívám, že pokud by jste žádali slevu na odstraní vad, je to adekvátní. Asi bych nechal nemovitost prověřit a získat tak protokol vad. Třeba u nějakého znalce v oboru staveb. Má to jeden háček. Posudek bude s pozdějším datem než převzetí nemovitosti. Snad ale každý uzná, že za měsíc se na domě nemohlo objevit tolik vad.

  8. Radka Panáčková Březen 23, 2019

    Vážený pane Dohnale,
    ráda bych se s Vámi poradila v našem problému. Před 1,5 rokem jsme koupili malý zrekonstruovaný domek ve tvaru L, část byla spravená a část ve dvorním traktu postavena nově. Bohužel za nedlouho po našem nastěhování odlétla ze střechy stříška z komínu , která nebyla vůbec přidělána a byla volně položena, tak nešťastně na dvůr souseda, kterému málem přivodila zranění. Po té jsme zjistili, že nám vlhnou 2 zdi, které nejsou izolovány a jedna v nové části. Po té co manžel odřezal kus polystyrenu, aby se podíval proč tomu tak je, zjistil, že kus zdi u nové části je ponechána stará původní, která patřila zbořené stodole a zbytek dostavěn z Ytongu.Nejhorší je, že k té mokré zdi se nedá dostat je zasazená jakoby v kopci u sklepa. Již máme plíseň v rozích pokoje na sádrokartonu. Druhá zeď mokrá je taktéž zadělána sádrokartonem zevnitř a z venku bylo ohozeno. Do okna v pokojíčku syna zatékalo, bylo nutno překytovat. Museli jsme vyměnit venkovní dveře, jelikož přes ně bylo vidět a podle odborníka se snad ani takové nevyrábí a nejsou jediné na výměnu. Další vážný problém byla v lednu kanalizace, kterou jsme museli rozkopat, necháno původní staré potrubí, prasklé – až do přípojky v silnici. Aktuálně spadla omítka z fasády tak 3metrový kráter pod náporem silnějšího větru minulý týden. Jsem už z celé situace unavená a vysoce naštvaná a už mám dohodnutého znalce ze stavebního oboru, aby vše shlédl a posléze budu kontaktovat právníka , aby na základě těchto skutečností vyzval prodávající ke slevě z kupní ceny. Dům prodávala realitka, která vykoupila domek v exekuci, jistá paní vše zafinancovala, dali domku “ kabátek“ a takhle to dopadlo. Co si o tomto myslíte vy ?
    Děkuji za odpověď
    S pozdravem
    Radka Panáčková

    • Ing. Václav Dohnal Březen 25, 2019

      Dobrý den, paní Panáčková.
      Pokud je to tak jak popisujete, tak některé vady by se dali považovat za skryté. Třeba chybějící izolace. Asi se Vám nepodaří jako skrytou vadu prokázat vstupní dveře a sporná může být i kanalizační přípojka. Zda byla špatná již při koupi domu, nebo se rozpadla až po nákupu se bude špatně prokazovat. Ale na Vašem místě bych určitě nechal udělat posudek znalcem z oboru a do sporu šel. Možná se bude chtít realitní kancelář vyhnout veřejnému sporu a kývne na výzvu na odškodnění.

  9. Otto Duben 03, 2019

    Dobrý den ,
    Chtěl jsem se zeptat zda se skryté vady týkají i mobilheimu . Koupil jsem již starší po letní sezoně . A teď na jaře je celý vlhký a za obložením plesnivý . A vlastně jak ho přivezli je v stejném stavu bez úprav . Proto se chci zeptat zda jde žádat odstoupení nebo nějakou finanční kompenzaci .
    Děkuji Otto

    • Ing. Václav Dohnal Duben 05, 2019

      Mobilní dům není nemovitost. Takže záruka na skryté vady nemovitosti zde neplatí. Zkuste zjisti jestli je to jako s auty. Myslím, že tam je 6 měsíců na starší auta.

  10. Irena Květen 14, 2019

    Dobrý den,
    ráda bych se zeptala na Váš názor. S manželem jsme koupili rodinný dům ve kterém jsme se rozhodli zbourat příčku mezi kuchyní a pokojíčkem, aby vznikla větší kuchyň. Po zbourání příčky jsme zjistili, že podlaha je celá mokrá a po provedené sondáži, že chybí pod ní základní deska a jakákoli izolace. Původním majitelem jsme byli informováni, že nemovitost je suchá a v pořádku. Dá se tahle skutečnost považovat za skrytou vadu? Pokud ano, jak následně postupovat?
    Děkuji Irena

    • Ing. Václav Dohnal Květen 16, 2019

      Dobrý den,
      předpokládám, že jste koupili nějaký starší dům. Na základových deskách se staví cca posledních 30 let. Dříve se běžně stavělo jen na základových pasech. Byl to dříve běžný způsob zakládání staveb. To vada nebude ale vlastnost.
      Co se týká vodorovné izolace. Většinou se u staveb založených na pasech izolovalo jen zdivo, mezi pasem a zdí.
      Je to ale spíš na místní šetření nějakým znalcem. Já se domnívám, že pokud jste koupili starší dům, že to skrytá vada nebude.

  11. Helena Květen 17, 2019

    Dobry den, letos v breznu jsem zakoupila chalupu, kterou jsem mela od listopadu zarezervovanou. Prodávající me ujišťoval, ze sice v dome 10 let nežije, takze nevi co je v jakém stavu, ale kdyz se stěhoval pryc, vse bylo funkcni. Rozvody topení jsou v mědi, voda je vypuštěna. Kdyz jsem chtela topení vyzkoušet, nebylo mi to umožněno z duvodu zimních mesicu a pripadnych mrazu. Po převzetí domu, topenar následnou zkouškou zjistil, ze voda vypuštěna nebyla a mrazem praskl kotel, trubky i radiatory a ze tahle závada, se tam uz jednou řešila (našli se opravovane, vymenene trubky), takze o tom majitel musel vedet. Toto jsem se dozvěděla i od 2.topenare, nezavisle na sobe. Dum stal 1.5 milionu a předběžná skoda mi byla vyčíslena na 300.000,- Mám narok na slevu? Dekuji za Vas nazor

    • Ing. Václav Dohnal Květen 20, 2019

      Dobrý den. Domnívám se, že pokud jste nebyla informována o nefunkční topné soustavě, měla by to být skrytá vada.

  12. Eva Červen 30, 2019

    Dobrý den,po koupi domu jsme zjistili,že zděný dům ve skutečnosti není zděný,ale stěny tvoří dřevo,sláma a hlína.Jedná se o skrytou vadu nemovitosti?Děkuji

    • Ing. Václav Dohnal Červenec 01, 2019

      Dobrý den, předpokládám, že jste koupili nějaký starý dům. Už jsem se setkal s případem, kdy byl prodán dům z nepálené cihly a kupci si mysleli že byl z pálené cihly. Vada to nebyla. Je to vlastnost. Pravděpodobně ve vašem případě to bude obdobné.

  13. Šrutková Červen 30, 2019

    dobrý den.Prosím oradu .Před 2lety jsem prodala starší domek se zahradou,noví majitelé odkryli starou žumpu,zalitou betonem,na kterěm my jsme měli sezení bez vědomí toho že vžumpě je nasypaná drt a škodlivý eternit.Majitelé si zajistili konterjnér a na mě požadují abych zaplatila fakturu, co mám dělat.Děkuji Šrutková Musím dodat že jsme nic netušili 15 let.

    • Ing. Václav Dohnal Červenec 01, 2019

      Dobrý den, paní Šrutková. S tímto jsem se zatím nesetkal. Je pravděpodobné, že navážka tam byla v době prodeje. Ale jestli je to skrytá vada, či nikoli nejsem schopen posoudit. Kdyby se deklarovala žumpa jako funkční, tak je to vada, protože zasypaná žumpa není funkční. Ale pokud se řeklo, že je to stará nefunkční žumpa, tak jak je to? To nevím. Kdo má pravdu by rozhodl až soud. Ale komu by se chtělo k soudu kvůli faktuře za kontejner. Zkuste s kupci jednat, nebo se nějak dohodnout.

  14. Petr Červenec 17, 2019

    Dobrý den. S přítelkyní jsme kouoili dům. Po 4 měsících se ucpal vodovodní odpad a zjistili jsme že trativod vede z domu do země a přes obecní cestu až do blízkého potúčku. Splašky ze záchodu jdou do septiku ale taky sme nedávno zjistitli že tam trativod vůbec není. Odpad jsem prostouchnul ale sousedi říkají že tu s tím bývalí majitelé měli problém. Ke to bráno jako skrytá vada? Můžu ti reklamovat? Děkuji za odpověď.

    • Ing. Václav Dohnal Červenec 17, 2019

      Dobrý den Petře. Netroufnu si hodnotit, zda jde o skrytou vadu, či nikoliv. Je to na hlubší zkoumání situace. Pokud při prodeji bylo známo, že nemovitost není napojena na kanalizaci, pravděpodobně to skrytá vada nebude.

Zanechte komentář!

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *