V našem státě jsme si již zvykli, že stát chce ze všeho peníze. Takže z prodeje nemovitostí taky. Absurdní na tom je, že pokaždé, když se nemovitost prodá, tak se platí daň. Jsou nemovitosti, které mění majitele průměrně za 5 let. To se stát poměje. Podívejte se na to, jak je to s touto vypečenou daní z nemovité věci.

Od 1.1.2014 se Daň z převodu nemovitostí změnila na Daň z nabytí nemovité věci. S tím přišli i změny.

• Poplatníkem daně a povinnost podat daňové přiznání z nabytí nemovité věci je stále povinnost prodávajícího. Nabyvatel (kupec) je pak jako ručitel této daně. Můžete si ale do Kupní smlouvy ujednat, že poplatníkem daně z nabytí nemovité věci je Kupující. Potom bude daňové přiznání podávat a platit nabyvatel. Prodávající se ale nestává ručitelem. Pro prodávajícího je to výhodnější varianta. Musí s ní ale nabyvatel písemně souhlasit v kupní smlouvě. K tomu, aby daňová povinnost padla na kupujícího musí být v kupní smlouvě napsáno, že kupující je plátcem daně z nabytí nemovitých věcí. Pokud si do kupní smlouvy napíšete, že daň uhradí (zaplatí a jiné textace) kupující, tak je převodce (prodávající) stále poplatníkem. Finanční úřad zajímá slůvko poplatník. Poplatník musí daňové přiznání také podat a ručí za jeho správnost. Chyby a pokuty jdou na vrub poplatníka.

• Pokud byl majetek prodávajícího ve společném jmění manželů, dává se jen jedno daňové přiznání, za manžele. Jeden se uvede jako poplatník a druhý z manželů se v daňovém přiznání uvádí jako solidární poplatník. Pracuje se s tím, jako by byl jeden převodce.

• V případě prodeje nemovitosti se k daňovému přiznání přikládá příloha N. V ní je uveden nabyvatel, jako ručitel a hodnota nemovitosti, kterou nabyl. Tato příloha se vyplňuje za každého nabyvatele pro každého převodce. Takže částky do přílohy N jsou podíly převodců podělené podílem nabyvatelů. Celkově budete mít počet příloh N jako násobek počtu převodců a počtu nabyvatelů. U přílohy N také platí, že pokud je nemovitost nabyta do SJM, příloha N se vyplňuje na jednoho z manželů a druhý je uveden jako solidární poplatník. Tady se pak bere SJM jako jeden nabyvatel.

• Finanční úřad porovnává prodejní cenu s hodnotou nemovitosti. Hodnotu nemovitosti označuje jako Srovnávací daňová hodnota. Pro určení srovnávací daňové hodnoty můžete použít dvě metody, z nichž si jednu zvolíte.
  • Směrná hodnota, je výpočet, který provátí poplatník daně na předem stanovených formulářích. Nedá se ale použít ve všech případech. Pokud jsou na pozemku například vzrostlé stromy, nebo je pozemek zatížen břemeny musí se použít cena zjištěná.
  • Zjištěná cena, je znalecký posudek zhotoven znalcem z oboru nemovitostí podle aktuálně platného zákona. O cenu zaplacenou za posudek si můžete snížit daňový základ. Tedy ve výsledku ušetříte 4% s ceny zaplacené za posudek.

• Výška daně je 4% z kupní ceny. Pokud je 75% srovnávací daňové hodnoty víc, jak kupní cena, pak se platí daň z této částky, tedy ze 75% srovnávací hodnoty.

Z praxe vyplývá, že směrná hodnota se dá použít například na běžný panelový byt, kde je relativně jednoduché dohledat veškeré informace požadované pro vyplnění formulářů. Také se dá použít například na ornou půdu. U rodinných domů je dost pravděpodobné, že narazíte na nepřekonatelnou překážku a bude se muset znalecký posudek objednat. V naší kanceláři pro eliminaci chyb necháváme zpracovávat znalecké posudky na všechny nemovitosti. I Vám to doporučuji. Vyhnete se případné chybě při vyplňování mnoha formulářů. To by vás mohlo v budoucnu stát pokutu finančním úřadem a také spoustu starostí a vyřizování.

• K dani z nabytí nemovité věci je potřeba přiložit přílohy
  • Kopie podepsané kupní smlouvy. Taková, jaká byla použita pro vkladové řízení na katastru. Kopie stačí obyčejná.
  • Znalecký posudek nebo vyplněné formuláře Směrné hodnoty. Podle toho, jakou variantu určení Srovnávací hodnoty zvolíte.
  • Vyrozumění o provedení vkladu. Po ukončení vkladového řízení Vám katastrální úřad pošle listinu, na které je označen původní a nový stav. Pokud do návrhu na vklad uvedete i emailové adresy, pošle Vám je na e-mail. Stačí pak vytisknout a přiložit k daňovému přiznání.

Doufám, že jsem Vám osvětlil problematiku Daně z nabytí nemovité věci. Já osobně to považuji za nespravedlivou daň, které je opětovně vybírána. Při stavbě nemovitosti bylo zaplaceno DPH. Každý rok platíte daň z nemovitosti a při každém opakovaném prodeji zaplatíte daň z nabytí nemovité věci. A co Vy si myslíte o daňovém zatížení nemovitostí? Napište mi do komentářů nebo na email.