+420 608 634 811
První realitní poradce v Olomouci

Kdy se neplatí daň z nabytí nemovité věci u novostavby

Daň z nabytí nemovité věci se neplatí v případě, že se jedná o první úplatný převod do pěti led od kolaudace nebo započatí užívání. Jenže není to tak jednoduché.

Zrovna jsem teď dva takové případy řešil. V jednom nám daň odpustí a v druhém ne. Proč tomu tak je?

Podíváme se na to zblízka.

Dům kolaudovaný v roce 2017 a daň NEodpustí!

Kupec koupil dům v lednu 2018 a dům byl kolaudován v listopadu 2017. Jde tedy o první úplatný převod od kolaudace a tím papírové započetí užívání.

Jenže kupec musí zaplatit daň i když jde o první úplatný převod do 5 let od kolaudace! Je tomu tak, protože stavební povolení na tento dům bylo vydáno v roce 1998 a úředníci na finančním úřadě hned začnou zkoumat, zda byl dům užíván před datem kolaudace. A jak na to přijdou. Velmi jednoduše. Vyžádají si u distributorů kdy byli zahájeny dodávky plynu, vody a elektřiny do stavby. Projedou další registry, včetně katastru nemovitostí. V našem případě navíc našli, že stavba byla v minulosti v exekuci a byl na ni udělán znalecký posudek pro exekutora. V něm bylo napsáno, že stavba je užívána 🙁 Také dodávky energií byly započaty před více jak 5 lety 🙁

Je to jasné. Kupec musí zaplatit daň z nabytí nemovité věci. Důvod je, že stavba je užívána více jak 5 let, i když jde o první úplatný převod od kolaudace.

Dům kolaudovaný v roce 2017 daň ODPUSTÍ, až na…

V tomto případě byla stavba kolaudována v prosinci 2017 a první úplatný převod proběhl v lednu 2018. Jde evidentně o novostavbu a odpovídá tomu i zahájení stavby v roce 2014. Je tedy jasné, že ještě nemohlo uplynout 5 let od užívání. Jenže i tak, kupec zaplatí daň z nabytí nemovité věci! Jak je to možné? Zaplatí daň ze zahrady, protože zahrada je samostatná parcela a není od daně osvobozena. Od daně je v tomto případě osvobozena stavba a pozemek pod domem, který je součástí stavby. Pokud by nebyl součástí stavby, zaplatil by kupec daň i z pozemku pod domem.

Nesmyslné mi připadá, že finanční úřad po nás v tomto případě vyžaduje ohodnocení stavby, i když se z ní neplatí daň. Máme buď udělat znalecký posudek, nebo  směrnou hodnotu. Jenže podle znalce, se kterým jsem o tom hovořil, tak nejde udělat posudek, kde bude cena za dům a cena za zahradu. Je to totiž jeden funkční celek, nelze jej rozdělit. Pro tyto případy je pak rozumnější udělat směrnou hodnotu. Jenže to je vysoká pravděpodobnost chyby a je to časově hodně náročné. Když jsem se zeptal na příslušném finančním úřadě, jak mám tedy určit cenu za zahradu, kterou máme danit, když v kupní smlouvě je pouze cena za celek. Tak si ji prý máme stanovit dodatečně a FÚ to pak přezkoumá, zda je to adekvátní. Naštěstí v tomto případě existuje cenová mapa pozemků. Tak můžeme cenu za zahradu určit adekvátně tak, aby se to finančnímu úřadu líbilo.

Důležité zjištění:

  1. Pokud kupujete nemovitost, ze které by se neměla platit daň z nabytí nemovité věci, tak je dobré do kupní smlouvy určit cenu za dům a za ostatní pozemky, na kterých nestojí osvobozená stavba.
  2. Pokud podáte přiznání k dani z nabytí nemovité věci na osvobozenou stavbu, je to jako červený hadr na býka. Jakmile úředník zadá do systému tuto skutečnost, tak na krajském finančním úřadě se rozsvítí kontrolka „pozor někdo nechce zaplatit státu daně!“ Tyto případy pak častěji přezkoumává krajský FÚ. Pokud najde důvod, že se daň měla zaplatit, tak vám ji vyměří. Horší je, že s tím vyměří i penále a to není malé. Promlčecí lhůta v tomto případě je 3 roky. Takže po tuto dobu mohou zpětně daň vyměřit.
  3. Když budete chtít podat daňové přiznání, kde chcete prominout daň z nabytí nemovité věci, zajděte si za úředníkem, který to bude zpracovávat a zeptejte se ho, jak to chce. Na každém úřadě si to vysvětlují trochu jinak a na kraji ještě jinak (vlastní zkušenost).
  4. Pozor na novostavby bytů! Daň se odpouští do pěti let u prvního úplatného prodeje po kolaudaci. Jenže někteří developeři potřebují byty prodat velmi rychle (kvůli bankám). Tak prodají část bytů investičním společnostem za nižší cenu. Ti je pak prodávají za plnou cenu. Jenže už je to druhý prodej! Tedy kupec zaplatí 4% státu třeba u 3 měsíce starého bytu. Vždy si ověřte, od koho byt kupujete!

Poslední příspěvky

1 Komentářů:

  1. Karkule Srpen 17, 2018

    Nechápu, co to bylo za znalce. Vždy se v posudcích vypočítává cena za pozemky a nemovitost zvlášť, na konci se ceny sečtou, nejen v tomto případě.
    I za byt.

Zanechte komentář!

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *