Jak napsat úspěšný inzerát

Jak napsat úspěšný inzerát

Z analytiky inzertních realitních stránek víme, jak se lidé chovají při vyhledávání nemovitostí. Nejčastěji prohlíží inzerát takto: Video -> Fotky -> Cena -> Text -> Kontakt. Je to docela dost dlouhá cesta a je důležité aby se nikde nezasekli. Takže i když je třeba Text až docela daleko v pořadí, musí být kvalitní. Projdeme si jednotlivé kroky.

Video

Je nejvyšší forma prezentace nemovitosti k prodeji. Dnes jsou běžně dostupné technické prostředky k výrobě prezentačního videa. Viděl jsem mnoho kvalitních videoprohlídek natočených mobilními telefony. Programy na stříhání videa se dají dnes pořídit na všechny počítače i tablety.

Horší je to ale se scénářem a režií. Aby video bylo chytlavé a zanechalo v zájemci ty správné emoce. Pravděpodobně asi na videu nebudete vystupovat, jako to dělají makléři. Takže je důležité pořadí záběrů a hudba. To je ta další emoce, na kterou hrajete. U hudby pozor na autorská práva.

Jak vypadají videoprohlídky na moje nemovitosti se můžete podívat na mém YT kanále. Berte to jako inspiraci. Ve videu by vždy měly být vyzvednuty klady nemovitosti.

Foto

Fotka bude pravděpodobně pro Vás ta nejdůležitější část. Aby fotka působila pozitivně, musí na ní být vidět pozitivně vyzařující nemovitost. Musí zachycovat co nejvíce prostoru. Mít dobou kompozici a musí být světlá a mít dobré barvy. Doporučuji si najmout profesionála, nebo alespoň poprosit amatérského kolegu. Profesionální makléři používají profi fotografy a kameramany a moc dobře vědí proč. Fotky Vás vyjdou cca na 2.000Kč.

Jak připravit nemovitost na focení?

Nejlepších výsledků dosáhnete, když si pozvete profesionála na Home staging. Jak vypadá výsledek jsem popsal v článku kde popisuji, kolik stála realizace Home stagingu na bytě v Olomouci. Když jej vynecháte, tak pravděpodobně pořád uspějete. Horší to bude, když nafotíte nemovitost za běžného provozu.

Dodnes jsou v inzerci fotografie z kuchyně, kde je špinavé nádobí, lahve od piva, popelník, cigarety, oblečení přes nábytek a podobně. Snad každý má dnes magnetky na lednici. Ty je také potřeba odstranit před focením. Doporučuji před focením odstranit všechny osobní věci, jako fotografie, diplomy, poháry a podobně. Představte si, že jste zájemce o byt. Bude Vás to odvádět od pozornosti. Navíc potřebujete v zájemci vzbudit představu, že tam bydlí on. Tedy že tam jsou jeho osobní věci a ne Vaše. Takže než začnete fotit, tak UKLIĎTE. Pokud jsou špinavé stěny, třeba po sundaných fotografiích, tak vymalujte. Nepořádek odradí i otrlé a vzbuzuje negativní emoce.

Dále pak musí být na fotce vidět prostor. Velmi často jsou v inzerátech detaily, které jsou vytržené z kontextu a nikomu nic neříkají. Snažte se fotit tak, aby bylo z fotky vidět, jak je pokoj velký. K tomu Vám nejlépe poslouží fotoaparát s takzvaným širokoúhlým objektivem. Ten vyfotí více prostoru. Pokud takový fotoaparát nemáte, půjčte si jej. Je to dnes již běžná záležitost umí to i dražší mobily. Pokud se zeptáte ve Vašem okolí, nějaký kolega z práce, nebo kamarád jej určitě má.

Kolik fotek připravit?

V inzerci by mělo být něco mezi 6. až 12. fotkami. Větším množstvím už budete nudit a když jich bude málo, tak je to podezřelé. Jako první fotku dejte tu nejlepší co máte. Tu u které jste se zastavili a řekli jste si: „Ta se mi fakt povedla.“. Prvně Vaši nemovitost budou hodnotit očima. Proto ta první fotka musí být ta nejlepší.

Nakonec uvádím, že do inzerce je zakázána fotka samostatného WC. Dnes je WC v každém bytě a mnoho lidí to bere jako intimní místo a uvádí je to do rozpaků.

Cena

Špatně stanovená cena na začátku inzerce může hodně poškodit prodej. Toto téma jsem podrobně popsal v článku s videem Proč je cenový odhad nemovitosti skoro vždy chybný.

Krátce to shrnu. Pokud nemáte zkušenosti s trhem, tak dostupné nástroje vám dají jen hrubou představu, která je vždy zkreslená metodou výpočtu. 

Určitě se vyhněte těmto chybám v inzerci ceny

• Pokud do inzerce napíšete cena k jednání, automaticky říkáte kupci, že dáte slevu a přicházíte o peníze.

• Pokud cenu neuvedete, tak Vám pravděpodobně skoro nikdo nezavolá. Myslí si, že před nimi cenu schováváte, protože je příliš vysoká. Také to kupcům připadá jako nefér jednání. Představte si, že jdete do obchodu pro máslo. V lednici budou mít tři značky másla. U jedno bude upadlá cenovka a nebudete vědět kolik stojí. Koupíte si jej? Ne, raději vložíte do košíku máslo s jistou cenou. Takže cenu musíte vždy uvést!

• Většina majitelů na začátku prodeje nasadí vyšší cenu. Počítají s tím, že pokud se najde zájemce, tak mu mohou slevit. Také si říkají, že když se ukáže, že cena je vysoká, tak teprve potom sleví. Chtějí prostě dosáhnout maxima. Zdá se to být logický tah. Jenže v praxi se sním musí umět pracovat a většinou to nefunguje. Proč je tomu tak, Vám řeknu níže.

• Náklady spojené s nemovitostí nejsou její tržní cena. Setkáváme se stím, že prodjce sečte pořizovací cenu, rekonstrukci, náklady na úvěr, přihodí si zisk a pak za to chce prodat. Jenže toto je suma nákladů, nikoliv cena nemovitosti. Pokud vyjde cena vyšší, než tržní, je to neprodejné. Kupce nezajímají Vaše potřeby, ale pouze tržní cena a tu je za nemovitost ochoten zaplatit.

Pokud stanovíte cenu výš, než o 15% od tržní ceny, je velmi pravděpodobné, že Vaši nemovitost neprodáte. Ztrácíte výhodu atraktivní novinky na trhu a zájemci Vás automaticky vyřadí. Vědí, že budete muset s cenou dolů. Z Vaší nabídky se stane předražený a profláknutý ležák. Pokud budete slevovat až po několika měsících, budete muset snížit cenu pod hranici tržní ceny, aby Vaše nemovitost opět získala atraktivitu.

Navíc bude z inzerce zřejmé, že prodáváte dlouho a to vždy značí, že je něco špatně.

Text

Aby jste napsali ten správný text, který zaujme kupce, tak si vezměte psací potřeby a sepište si na list papíru výhody Vaší nemovitosti. Abych Vám to usnadnil, tak si prvně sepište technické parametry a na ně potom vymyslete výhody.

Seznam nejčastějších parametrů:

Dispozice, plocha, lokalita, orientace, náklady, stav, stáří, podlaží, druh stavby, forma vlastnictví, balkon/terasa/lodžie, pozemky, zařízeno/nezařízeno, průchodnost pokojů, garáž, sklep, sítě, výtah, dopravní dostupnost, služby v okolí.

Vždy jde totiž o správný úhel pohledu na danou vlastnost. Jako příklad Vám ukážu parametr stav. Pokud je byt před rekonstrukcí, můžete napsat. „Díky tomu, že byt je vhodný k rekonstrukci, můžete realizovat Vaše představy o bydlení a bydlet podle svého stylu.“ Pokud je již rekonstruovaný: „Celková rekonstrukce bytu umožňuje okamžité bydlení bez dalších investic.“, nebo „Díky kompletní rekonstrukci už jsou nákladné a náročné práce hotovy.“. Možností je mnoho.

Inzerát samoprodejců často vypadá takto:

Prodáme byt 3+1 v Litovli, 80 m2- cihla, balkón. Vlastní komb. plyn. kotel. Byt je po rekonstrukci k bytu patří zahrádka s posezením a udírnou, dvě sklepní kóje a půda. Ne RK!

Inzerát na takovýto bytu by se dal napsat třeba takto:

Prostorný cihlový byt 3+1 v Litovli na ulici Nerudova nabízí díky své ploše 80 m2 dostatek pohodlí a soukromí pro všechny členy rodiny. Na západně orientovaném balkonu můžete trávit příjemné chvilky odpočinku s kávou nebo jej využít pro sušení prádla. Dodává bytu vzdušnost a možnost vyjít ven. Díky vlastnímu plynovému kotly si řídíte náklady na provoz samy a dopřává Vám nezávislost. Také již realizovaná rekonstrukce Vám zabezpečuje dlouhou životnost a nulové vstupní náklady. Prostorná kóje a půda Vám zase nabízí dostatek úložných prostor. Součástí prodeje je také zahrádka s posezením a udírnou, která je přímo za domem. Ta Vám zajistí relax a mnoho příjemných chvil strávených v příjemném prostředí a pokud máte děti, budou ji milovat a vy máte děti na bezpečném místě. Pro více informací a prohlídky mě kontaktujte na tel 680 XXX XXX.

Vytvoříte tak pozitivní příběh, kde provedete zájemce představou, jak bydlí v prostorném bytě 3+1 na ulici Nerudova, má dostatek volnosti, užívá si venkovních prostor a má kam vypustit bezpečně děti ven a přitom si sám rozhoduje o nákladech na bydlení. V jeho hlavě se vytvoří příběh a pokud bude odpovídat jeho požadavkům, zavolá Vám.

Důležitá je také výzva k AKCI v poslední větě. Když už jste mu tu představu dali, tak jí musí využít.

Ostatní náležitosti inzerce

Do inzerce dejte kontakt, na kterém Vás zájemci opravdu zastihnou. Není nic horšího, než když vyvinete energii do prodeje a zájemce pak spálíte tím, že se Vám nedovolá.

Také platí zákonná povinnost, že v inzerci musí být uvedena energetická náročnost budovy PENB, jak se slangově říká energetický štítek. O tom se dočtete v článku zde.

Závěrem

Rozhodli jste se prodat nemovitost. Určitě jste zvažovaly mnoho možností a zabralo Vám to nějaký čas. Tak také trochu času věnujte přípravě prodeje. Vyplatí se Vám připravit si dobré fotky, které na první pohled zaujmou zájemce. Věnujte čas napsání vhodného textu, který vystihne výhody Vaší nemovitosti. Zajistěte si PENB (energetický štítek), aby jste se vyhnuly problémům v budoucnu. Pokud se rozhodnete natočit si prezentační video, tak Vám blahopřeji a přeji hodně zdaru. Je to dnešní nejlepší forma prezentace nemovitosti. Samozřejmě že než začnete publikovat, musíte mít jasno o ceně.

Na nafocení a natočení videoprezentace nemovitosti jsou dnes i specializované služby. Pokud se jich rozhodnete využít, tak ušetříte čas a energii, kterou můžete věnovat dalším krokům prodeje, nebo Vaší rodině. Pokud byste chtěli pomoci, kontaktujte mě.