Už z názvu je to patrné “odhad nemovitosti”. Někdo na základě požadavků a vstupních parametrů napíše domněnku, ve které odhadne, jaká je asi hodnota nemovitosti. Pojďme se tedy podívat na to, jak se dobrat k co nejkvalifikovanějšímu výsledku a proč je většina odhadů nepřesných.

Na začátku si rozdělíme odhady do kategorií. První je účel odhadu, druhá je metoda odhadu. Řekneme si ne/výhody jednotlivých kategorií. Také je potřeba vzít vpotaz, že ceny nemovitostí se mění v čase.

Účel posudku

Zde je jasné, že se vždy budou výsledky posudků lišit a že vždy bude odhad záměrně pokřiven, podle toho, kdo jej zadává.

Když například potřebujete ocenění pro dědické řízení. Dědic chce co nejnižší cenu nemovitosti, aby platil nejmenší odměnu notáři. Obráceně, notář chce co nejvíce, aby měl vyšší odměnu.

A takto to je v mnoha případech.

Zde tabulka častých rozporů výsledku ceny, podle zadavatele.

Z tabulky je zřejmé, že se můžete v životě dostat do situací, kdy je výhodnější mít nižší a nebo naopak zase vyšší cenu nemovitosti.

Metoda vytvoření odhadu

Je několik způsobů, kterými se ocenění stanovuje. Každé má své ne/výhody. Pojďme se na to podívat.

Srovnání aktuální nabídky na trhu

Je to velmi častá a oblíbená metoda získávání cenového odhadu. Spočívá v tom, že se vyhledají obdobné nemovitosti aktuálně v nabídce na trhu a srovnají se.

Výhody:

• nabídky reflektují stav nemovitostí
• srovnání přímé konkurence v aktuálním čase
• často máte k dispozici fotky

Nevýhody:

• neznáte reálnou cenu, za kterou se prodá, často je jiná než inzerovaná
• nevíte, jak dlouho je v nabídce (pokud nemáte analytický nástroj)
• můžete srovnat jen s tím co najdete, mnoho nemovitostí se stále prodává bez inzerce

Nakonec ji to metoda, kterou využívá i můj realbot na výpočet ceny nemovitosti online v reálném čase, můžete si ho vyzkoušet.

Ocenění nemovitosti online, zdarma a hned

Srovnání realizovaných prodejů

Od roku 2014 zaznamenává katastr nemovitostí cenu z kupní smlouvy. Protože katastrální úřad je veřejný, máte možnost si tuto hodnotu zjistit. Využívá se toho ale málo, protože je zpoplatněna. Dostanete se k tomu třeba placeným dálkovým přístupem do Katastru, nebo některé placené nástroje to umí shrnout v dávkách.

Takto to vypadá

Ceny nemovitostí z kupní smlouvy

Výhody:

• Skutečné ceny dle realizace
• přesný čas prodeje
• známá  plocha bytů

Nevýhody

• Neznáme stav nemovitosti
• neznáme dispozici

Jsou to přesná data na nepřesném základu. Ale i to má jistou vypovídající hodnotu. Pokud si někdo dá dlouhodobou práci a srovná si nabídku a potom skutečnou realizaci, dostává velmi přesné ocenění srovnatelné nemovitosti.

Cenové mapy odborníků

Začínají se na trhu objevovat cenové mapy, které se snaží sbírat důležité informace o nemovitosti včetně fotek a realizované ceny. Velmi dobrá myšlenka, kdy mají realitní makléři, finanční poradci, znalci, banky a ostatní odborná veřejnost naplnit daty tyto databáze. Mohla by tak vzniknout cenová mapa, která bude mít relevantní data pro srovnání. Povinností uživatelů je, zapisovat tyto údaje.

Výhody

• srovnání stavu nemovitosti
• srovnání realizovaných cen

Nevýhody

• málo známé i mezi odbornou veřejností
• aktuálně velmi málo sebraných dat (není s čím porovnávat)
• data jsou zadávána uživateli a může dojít k velké chybovosti/nepřesnosti
• problém se získáváním relevantních dat. Málo uživatelů a tedy málo srovnatelných dat. Funguje to dobře asi jen v Praze
• Několik projektů se stejnou myšlenkou, tříští se uživatelé

Vyhlášková metoda

Ocenění podle vyhlášky provádějí nejčastěji znalci z oboru, kteří mají vzdělání a kulaté razítko. Tyto odhady se často využívají u soudů a donedávna byli podklady pro finanční úřady při platbě daně z nabytí nemovité věci. Veřejnost má v tyto ocenění největší důvěru. Vypadá to důvěryhodně, když dostanete listinu svázanou, zapečetěnou a orazítkovanou kulatým razítkem. Je ale tento odhad nejpřesnější? Nemusí to být vůbec pravda.

Výhody:

• vysoká důvěryhodnost
• dá se přepočítat v čase výměnou aktualizovaných koeficientů
• přesně stanovený postup výpočtu hodnoty

Nevýhody:

• cena
• špatné zohlednění lokality
• omezené možnosti korekce ceny dle reality.

Za svoji praxi jsem nesčetněkrát dostal do rukou posudek pro finančák, který absolutně neodpovídal realitě.

Například, když jsem prodal dům k totální rekonstrukci, bez přípojek inženýrských sítí za cenu 600.000Kč a posudek přišel na 1.126.000Kč. Znalec se mi omluvil a říkal: “Snažil jsem se to stlačit co nejníž, ale ten dům je prostě moc velký.”

Stalo se mi to i obráceně, kdy se prodával byt, za 2,3 mil Kč a posudek přišel na 1.467.000Kč. Rozhořčení kupce, který si myslel že koupil draho si nepřejete vidět.

Reprodukční metoda

Asi nejčastěji používají pojišťovny. Jde o to, kolik by stálo danou nemovitost postavit znova do stavu a standardu, v jakém se nachází nyní. Prostě, když by to shořelo na popel, aby to někdo postavil znova. Vychází se často pouze z kubatury stavby a koeficientu výstavby kubíku. Tato metoda nezohledňuje lokalitu. Postavit dům na vesnici v Moravskoslezském kraji je podobně drahé, jako ho postavit u Prahy. Cena nemovitosti na trhu, je ale diametrálně odlišná.

Výhody:

• známá hodnota stavby
• zohledňuje stav

Nevýhody

• nepoužitelné při ocenění nemovitosti na realitním trhu
• nerespektuje lokalitu

Často narážím na to, že majitelé při prodeji argumentují přesně tímto argumentem. “Tu stodolu v zahradě by stálo postavit aspoň milióóón.” Mohou mít pravdu, ale trh to nezajímá.

Jak tedy přesně zjistit cenu nemovitosti?

Nejpřesněji, Vám to řekne neviditelná ruka trhu. Jen tak zjistíte, co jsou lidé ochotni za Vaši nemovitost zaplatit. A jak se to dělá?

Říkám tomu cenový test. Připraví se marketingový plán, jehož součástí je kvalifikovaný odhad na základě srovnání nabídky, srovnání realizovaných prodejů a hlavně praxe. Nemovitost se nachystá, k prodeji. Po zpracování se vystaví nemovitost do inzerce tak, aby se o ní dozvěděla co nejširší veřejnost. Takto pracujeme dva týdny, kdy sbíráme data z trhu a pak vyhodnotíme výsledek. Pokud byla reakce trhu slabá, byla stanovená cena vysoko. Pokud byla reakce vysoká, tak naopak cena stanovena nízko. V ideálním případě bychom do 14 dnů měli mít jednoho, až dva zájemce.

Ale se vším se dá pracovat. U malé reakce se skokově sníží cena. U přemrštěné se dá soutěžit. Dělat aukci.

Změna hodnoty v čase

Také je potřeba vzít v potaz to, že ceny nemovitostí se mění v čase. Jejich hodnota může klesat, ale i stoupat. Za dobu co dělám reality v Olomouci mohu potvrdit tyto změny. V roce 2010, když jsem začínal v realitách, stál panelový byt 3+1 v průměrném stavu cca 1,8 mil Kč. Ceny klesaly, až se v roce 2014/2015 dostali na 1,3 mil Kč. Aktuálně v roce 2020 stojí takovýto byt zhruba 3 mil Kč. Takže rok starý odhad je chybný.

Také v čase může dojít k zhodnocení nebo znehodnocení nemovitosti. To může být změnou okolí nebo i třeba chátráním/rekonstrukcí. Takže odhad ceny je vždy nutné vztáhnout k datu a stavu při ohodnocení. Co bylo včera, není dnes.

Závěrem

Cenové odhady se budou vždy lišit a pokud si necháte zpracovat posouzení od několika různých zdrojů, téměř vždy vyjdou různé ceny. Jako nejpřesnější se jeví kombinace porovnání nabídky s realizací a znalostí z praxe. Tím se dostanete pravděpodobně k nejpřesnějším výsledkům. Otázka je, zda opravdu potřebujete tak přesně znát cenu nemovitosti, když při realizaci prodeje správným postupem se prakticky vždy dostanete na nejlepší možnou hodnotu.