Co by Vám přinesl realitní zákon v aktuálním znění?

dne 3.7.2017 vyšel realitní zákon v dalším znění. Tato jeho nejaktuálnější verze má 11 stran a 32 paragrafů. Cílem by mělo být kultivovat trh a zajistit klientům realitních kanceláří minimální úroveň služeb a záruku úspěšného obchodu. Je tomu ale opravdu tak, a co by Vám přinesl?

Odborná způsobilost makléře

Souhlasím s tím, že reality mají dělat jen způsobilí odborníci. Také toto téma je obsaženo v návrhu zákona. Odborná způsobilost se dá doložit několika způsoby. Většinou se jedná o nějaké dosažené vzdělání v danném oboru. Ministerstvo pak bude vydávat na základě předložených dokladů osvědčení o odborné způsobilosti a povede seznam vydaných osvědčení. Takže jen dostatečně vzdělaní lidé budou moci obchodovat s Vaší nemovitostí.

Jenže se mi zdá, že zákon v tomto znění přihřívá polívčičku firmám, které budou makléře školit. V zákoně je sice napsáno, že ten kdo má alespoň maturitu, tak mu stačí praxe 3 roky, ale má to háček. Podle § 4, odst 2) je praxí pro účely zákona výkon činnosti oceňování majetku pro věci nemovité nebo provádění veřejných dražeb nemovitých věcí. Takže to vypadá tak, že i já s víc jak 3-letou praxí budu muset na zkoušky.

Pojištění zprostředkovatele

Makléři budou muset být pojištěni na 3 mil. Kč  a pokud budou řešit víc jak jeden obchod souběžně, tak min. na 6 mil. Kč. Pojišťovny zatím tento produkt nemají. Snahou asi je, aby klienti kanceláří byli kryti vůči chybám zprostředkovatele.

Až praxe asi ukáže, zda to bude mít přínos pro klienty. Jestli to bude jako v jiných oborech, tak budeme platit drahé pojistky které nic nekryjí 🙁 V zákoně není nic o tom, co by pojistka měla krýt. Pravděpodobně nebude krýt zpronevěru. Na tu nejsou pojištěni ani advokáti a notáři. Tak pochybuji, že by na to byli pojištěni makléři.

Všechno písemně

Zákon říká, že smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná a v § 11 písm. a) až f) definuje co všechno musí obsahovat. Takže klient by měl vědět, jaké služby a za jakých podmínek si nasmlouval. To si myslím, že je velmi dobře. Pokud budou klienti číst smlouvy, tak ubude hodně sporů. Je to pravděpodobně i bič na servery a lidi, kteří se tváří že nejsou realitní zprostředkovatelé a přitom vykonávají stejnou činnost.  Takže by to mělo pomoc kultivovat trh.

Tato pasáž zákona v aktuálním znění má i svoje mouchy. Podle aktuálního návrhu má zprostředkovatel povinnost, nejpozději před podpisem zprostředkovatelské smlouvy, předložit klientovy (prodávajícímu) výpis z veřejného seznamu (list vlastnický) ne starší 3 dnů, pro dokázání vlastnictví. Pokud tak zprostředkovatel neučiní, tak můžete do 14 dní od smlouvy odstoupit.

Tak mám dojem že to chtěli napsat jinak. Reality jsou dvojí obchod. Jednou uzavíráte obchod s prodávajícím uzavřením smlouvy o zprostředkování. Podruhé pak uzavíráte obchod s kupujícím. Výsledek je rezervační smlouva. Tak mám pocit, že u rezervace by to mělo význam. Kupující má pak jistotu o stavu nemovitosti ve veřejném rejstříku a ví co kupuje. Proč bychom měli toto dokladovat prodávajícím, to mi uniká.

Výhradní zprostředkování (Exkluzivita)

Zákon říká, že nadále můžete uzavírat „exkluzivní“ smlouvy na zprostředkování prodeje. Vztahují se na ně stejná pravidla, jako na nevýhradní zprostředkování, ale mohou být jen na dobu určitou a maximálně 6 měsíců. Prodloužit se dá až poslední měsíc a zase max. na 6 měs. Takže konec podvodníkům, kteří uzavírali „exkluzivky“ na dobu neurčitou nebo na rok s automatickou roční prolongací. Tito podvodníci Vám většinou nemovitost neprodali a jen kasírovali pokuty. Takže opět přínos pro Vás. Moje zkušenost je, že běžná nemovitost je do 3 měsíců prodaná. Takže 6 měsíců stačí 🙂

Výpověď ze smlouvy

Je-li zprostředkovatelská smlouva uzavřena na dobu neurčitou, tak z ní můžete dát výpověď. Výpovědní doba je jeden měsíc a začíná běžet den po doručení zprostředkovateli. Takže docela rychle můžete rozvázat vztah se zprostředkovatelem.

Splatnost provize

Provize bude moct být splatná až na naplnění předmětu, tedy na prodání (pronajmutí/propachtování). V praxi tedy až po podpisu kupní/nájemní/pachtovní smlouvy. To je pro Vás také dobře. Zprostředkovatel se o Vás bude muset postarat až do ukončení případu. Jinak by neměl nárok na odměnu.

Úschova peněz při prodeji nemovitosti

Zákon taky píše, že plnění z realitní smlouvy musí být u banky, zahraniční banky, notáře nebo advokáta. S tím souhlasím. Klienti mají největší možné zajištění, že obchod dopadne úspěšně pro všechny. Úschovu nebudou dělat malé s.r.o. kanceláře, které mohou jednoduše peníze klientů zpronevěřit.

Tohle znění zákona má ale ještě háček. Jak se to bude dělat, když rezervační poplatek bude součástí kupní ceny a skládá se dříve, než existuje smlouva o úschově s daným uschovatelem? Uvidíme jaká bude praxe.

Přestupky a pokuty

Zákon také definuje, co jsou přestupky zprostředkovatele a uděluje jim za to pokuty. Třeba pokud by nebyl pojištěn a nebo nebyl bezúhonný, hrozí mu pokuta až 1 000 000 Kč. Takže klienti by měli mít záruku toho, že pokud by zprostředkovatel porušil svoje povinnosti, tak jej bude stát pokutovat.

Závěrem

Pokud by zákon prošel v tomto znění, tak určitý přínos pro klienty bude mít. Omezí některé podvodníky v realitách a tím lidem pomůže. Dalo by se ale pro lidi udělat víc a přitom by to na zprostředkovatele kladlo přiměřené nároky. Podle mě je na něm ještě dost práce. Pokud si chcete zákon přečíst tak tady najdete aktuální znění realitního zákona.

A co vy si myslíte o realitním zákonu? Napište do komentářů.