Před nákupem nemovitosti si zkontrolujte právní vady nemovitostí!

Stále dokola se setkávám s tím, že kupující si při přímém nákupu od majitele nedostatečně prověřují nakupované nemovitosti. Přijdou na byt, pokud se jím líbí, tak možná mrknou na LV, zda tam není exekuce a tím to končí. Jenže rizik je poměrně dost a většina se jich dá podchytit před podpisem kupní smlouvy.

Sídlo právnické osoby

Pokud je v nemovitosti zapsáno sídlo právnické firmy, je nutné jej změnit. Doporučuji před podpisem kupní smlouvy. Potíž je v tom, že sídlo firmy může změnit jen jednatel firmy nebo valná hromada společnosti. Podle toho, kam se firma stěhuje nebo jaká je její forma. Pokaždé to ale musí udělat někdo jiný, než kupec a kupec na to nemá pravomoci. Taková návštěva exekutora na zkrachovalou firmu není nic příjemného. Takže si to prověřte na ares. Pokud je prodávající živnostník, je to v pořádku. Sídlo se mu přenese s trvalým pobytem. Pokud by si prodávající nezrušil trvalý pobyt, tak to vyřešíte sami. Na příslušném magistrátu oznámíte, že jste vlastníci nemovitosti na základě provedení vkladu, že původní majitel se v místě nezdržuje a chcete zrušit jeho trvalý pobyt. Magistrát udělá šetření a trvalý pobyt zruší. Trvá to cca měsíc a zaplatíte drobný poplatek v řádech stokorun a je to.

Pacht a pronájem

Tyto dvě právní vady jsou častým problémem při prodeji nemovitosti. Přitom výrazně ovlivňují nakládání s nemovitostí. Pokud je například byt pronajat, tak to nebrání převodu vlastnického práva. Klidně byt můžete koupit. Počítejte s tím, že nájemníkovi nájemní právo zůstane. Takže než se k bytu dostanete, tak to bude nějakou dobu trvat. Častá chyba je, že si prodávající myslí, že nájemní smlouva už skončila. Jenže pokud vypršel termín nájemní smlouvy na dobu určitou a nájemník setrvává v bytě déle jak 3 měsíce, tak se nájemní smlouva ze zákona prodlužuje.

Pacht se týká pozemků. Není nic neobvyklého, když je pozemek propachtován na 10 a více let. Zde je alespoň trochu šance si pacht prověřit ve veřejných zdrojích. Systém plpis eviduje informace o půdě včetně pachtu. Takže se můžete podívat, zda je konkrétní pozemek propachtován.

Proto do kupní smlouvy vždy uvádějte prohlášení prodávajícího, že na převáděných nemovitostech nevázne právo nájmu nebo pachtu a za porušení pokutu nebo odstoupení od smlouvy.

Územní plán

Často se u nákupu pozemků zapomíná na kontrolu územního plánu. Už několikrát se stalo, že by jste si řekli že pozemek musí být stavební a on nebyl. Například taková proluka po zbouraném domu uprostřed vesnice se zdá být na první pohled stavební pozemek. Jenže jsem se setkal s případem, kde došlo po zbourání domu ke změně územního plánu na veřejnou zeleň. Nebo jsem dělal posudek na pozemek, který se také jevil na první pohled jako stavební. V zadní části kdysi stála stavba. Jenže v územním plánu je přes část pozemku naplánován obchvat vesnice. A rázem máte smůlu. Také ochranné pásmo vedení, nebo cesty, vám může zamezit stavět.  Některé územní plány jsou na internetu a najdete je na portálu Ústavu územního rozvoje. Pokud ne, tak si zavolejte na příslušný magistrát, odbor územního plánování a rozvoje. Tam vědí, zda je pozemek stavební a případně jejich omezení

územní plán, obchvat obce

Bezdlužnost u SVJ

Někdy se stává, že prodávající bytu dluží SVJ za služby, fond oprav a podobně. Před prodejem si nechte vyjet u předsedy SVJ, zda bytová jednotka je zatížena dluhem či nikoli. Tyto dluhy přechází s jednotkou na nového vlastníka. Pro jistotu v kupní smlouvě chtějte prohlášení o bezdlužnosti a porušení pod pokutou a povinností vyrovnat dluh. Dluh u SVJ se nepřevádí na nového vlastníka, pokud byt koupíte v dražbě. Tam je SVJ jako věřitel a dluh měl uplatňovat u exekutora.

Katastr nemovitostí

Z aktuálního listu vlastnického vyčtete, zda je byt zatížen nějakou exekucí, insolvencí, ale také břemenem. Ty mohou být jak věcná, tak právní. Třeba takové břemeno dožití, jízdy a chůze, vodního zdroje nebo i památkově chráněná budova mohou pěkně potrápit. Často jsou nemovitosti zatíženy břemenem vedení sítí.

Další častá vada, kterou zjistíte i z veřejného nahlížení do katastru nemovitostí je zakreslení budov. Stává se, že garáže, kůlny, přístavky … nejsou zakresleny v katastru. Jsou to často černé stavby. Poznáte je  tak, že když si proložíte katastrální mapu s ortofoto a stavby nemají pod sebou zakreslený pozemek. Tyto stavby nejsou zakresleny. Je to vidět na obrázku.  Následná legalizace Vás může stát čas, peníze a v nejhorším případě demoliční výměr. Problém to také bývá při vyřizování hypotečního úvěru.

Soud

Pokud máte podezření, že u prodávajícího není něco v pořádku, i když na listu vlastnickém není žádná exekuce, prolustrujte si jej u soudu. Pokud leží na soudu žaloba věřitele, která se ještě nedostala do rukou exekutora, tak to zjistíte v čas a vyhnete se komplikaci při následném vkladu vlastnického práva na katastr. Buď Vám prověření u soudu doloží na výzvu sám, nebo jej požádejte o plnou moc, která Vás zmocní si to zjistit samy. Jděte na soud příslušný trvalému pobytu. Pozor na to, pokud prodávající změnil v poslední době trvalý pobyt z jiného města. I na původním příslušném soudě jej prověřte. Soudy zatím nemají propojenou databázi 🙁

Tyto věci si nechte předložit i když budete nakupovat přes realitní kancelář. Někteří makléři to také zapomínají prověřit a doložit.