Kalkulace investice do nemovitosti

V tomto článku se budu zabývat čistě ekonomikou investice do nájemního bytu. Na jaké ostatní parametry typu smlouvy, lokalita a podobné věci se podíváme někdy příště.

Co je důležité si říct při nákupu investiční nemovitosti

Častá chyba začátečníků při investování do nemovitosti je, že počítají roční příjem z bytu jako  12 x nájemné. To je v praxi nedosažitelné. Vždy při výpočtu příjmu z pronájmu počítejte s neobsazeností nebo náklady na opravy, pojištění bytu a podobně. Pesimističtí investoři počítají roční příjem jako 10 x měsíční nájem. Já jsem optimista a počítám v kalkulaci 11 x měsíční nájem jako hrubý roční výnos.

Dále se domnívám, že je důležité mít kladné měsíční CacheFlow. I kdybych spekuloval s tím, že ceny bytu ještě porostou, tak doplácet na něj každý měsíc je riskantní a může Vám to v budoucnu hodně ublížit.

Co kalkulačka umí

Hlavní rozdíl proti podobným nástrojům je, že si můžete simulovat vývoj realitního trhu na 10 let dopředu. Samozřejmě, že nikdo neví, jak se trh vyvine. Vy si ale můžete zkusit, jak optimistickou, realistickou nebo i pesimistickou variantu vývoje trhu. Pokud si na Vaši investici uděláte samostatnou kalkulačku, a průběžně si každý rok budete zapisovat vývoj trhu, budete vědět, jak se Vaší investici daří.

Co kalkulačka nezohledňuje

Jsou dvě proměnné, které se v kalkulaci neprojevují. První je inflace a druhá jsou daně. Daní je několik.

Daň z nemovité věci. Platí se 1x ročně, dá se zohlednit právě v ročním výnosu.

Daň z příjmu při pronajímání. S ní se dá docela dobře pracovat. Většinou je lepší ji danit náklady, kdy se dá odečíst úrok z úvěru a také paušál na auto 4000Kč/měs. Takže pak výsledná daň je velmi nízká.

Daň z příjmu při prodeji. Od roku 2021 platí desetiletý časový test. Tedy pokud by jste prodali dříve jak za 10 let a vygenerovali zisk, tak ten podléhá dani z příjmu.

Jak použít kalkulačku

Dají se editovat zelené buňky v tabulce.

1. Zadejte tedy cenu nemovitosti, výši vlastních zdrojů, úrokovou sazbu, dobu splatnosti úvěru. Pokud zadáte plochu bytu, tak se přepočte cena za 1m2.
2. Zadejte Měsíční výnos a Měsíční náklady. Tím dojde k prvním pro Vás důležitým výpočtům a to tabulce CachFlow. Zní už uvidíte, zda se vám byt bude generovat příjem, nebo půjdete do ztráty.
3. Nyní můžete začít simulovat vývoj trhu. Ve sloupci Index nemovitosti můžete měnit zda v daném roce půjde trh nahoru nad 100% nebo dolů pod 100%. Například, budete-li předpokládat stabilní růst 5% ročně, zadejte do všech řádků hodnotu 105. Pokud zase chcete v daném roce třeba 5% pokles trhu, zadejte 95%. Takto pak v grafu uvidíte, jak se mění hodnota nemovitosti. V tabulce Prodej po letech uvidíte výsledek při prodeji v daném roce. Simulace je na 10 let, právě kvůli dani z příjmu, kdy časový test končí po 10 letech.

Videonávod

Z mojí praxe investice do nemovitosti.

• Když kupuji investiční nemovitost, hned na začátku musí být investice výhodná. Spekulovat s pozitivním vývojem ceny považuji za riskantní. Také jsem u všech investičních nemovitostí nemovitostí měl hned od začátku jasno, zda ji budu držet dlouhodobě, nebo ji rychle prodám.
• Na každou investiční nemovitost mám samostatný účet. Veškeré finanční toky spojené s daným bytem pak jdou přes tento účet. Mám pak rychlý přehled o výnosech, výdajích a aktuálním stavu investice. Také se peníze drží bokem od běžného účtu a díky tomu se použijí tam kde mají 🙂
• I mě se stalo, že nájemník spadl do exekuce. Stále bydlí v mém bytě. Zatím platí nájem pravidelně, vyběhal si příspěvky na bydlení, ale chtělo to moji součinnost.
• Pojistka nepokryje škody. Stalo se mi, že do bytu pod střechou zatekla voda ze střechy, kterou poškodili kroupy. Pojišťovna prakticky zaplatila jen náklady na vymalování. Ale LED světlo a koberec, který voda zničila mi pojišťovna neuhradila 🙁

Pokud Vás něco k tomuto tématu zajímá a nedostali jste odpověď, napište mi do komentářů.