Jak správně prodat nemovitost

Je zvláštní, že některé situace chodí ve vlnách. Prostě se během krátké doby stane podobná situace hned několikrát a výrazně vyčnívá nade vše ostatní. Teď se na mě zrovna přivalila jedna takováto vlna.

Za poslední měsíc mě oslovili čtyři lidé, co kupují nemovitost přímo od majitele a nevědí si rady s procesem prodeje a nevědí nic o bezpečné výměně peněz za nemovitost. Obecně to má vždy stejný proces, ve kterém mám hrát jeden důležitý článek.

Kupec a prodávající se dohodli na prodeji a koupi nemovitosti. Dohodli se, co kdo prodá a za jakou cenu. Doposud je vše v pořádku. Obě strany jsou spokojeny s cenou. Teď ale nastává ten okamžik zlomu. Kdo zaplatí vypracování smluv, kolky, úložku peněz, znalce z oboru nemovitostí, kdo zaplatí daň z nabytí nemovité věci? Prodávající nechce přijít o část peněz, které získá z prodeje a kupec už nechce platit víc, než na čem se dohodli. Jelikož jsme národ kutilů, začnou s pomocí Googlu vymýšlet, jak ušetřit a zvládnout toho co nejvíc sami a nejlevněji.

Jenže jakmile začnete googlit, začínáte chápat, že to není tak úplně jednoduché. Přehledných a pravidelně aktualizovaných stránek je málo. Navíc mnoho informací na internetu je starých. Nejsou upravené pro nový občanský zákoník, nový katastrální zákon a také Finanční úřady a dnešní daň z nabytí nemovité věci je jiná, než dřív bývala daň z převodu nemovitostí. Takže v přemíře kvalitních i nekvalitních informací ztratí orientaci. Také zjistí, že ten zadarmo stažený vzor kupní smlouvy, úplně nepasuje na jejich případ a nastupují pochybnosti.

Příběh z praxe

Teď vstupuji do hry já. Zazvoní mi telefon a známý hlas na druhé straně se začne vyptávat na věci okolo prodeje, které se mu nepodařilo vygooglit. Po 10-ti minutách hovoru, kdy se doptá na nejasnosti a vysvětlím mu, jak probíhá převod nemovitostí na Katastru, kdy a kdo platí daně a podobné informace, přijde ta záludná otázka. Mohl by jsi mi poslat nějaký vzor kupní smlouvy? Odpovídám také otázkou: A kde budeš dělat úložkou kupní ceny? Tím už se dostáváme na tenký led. Ve většině případů se jí chtějí vyhnout, protože stojí peníze a někteří ani netuší o čem mluvím. Jenže bezpečný převod nemovitosti bez úložky peněz u třetí osoby nelze udělat. Takže výsledné doporučení je vždy stejné. Zajděte za kvalifikovaným notářem nebo právníkem, který Vám vytvoří kupní smlouvy na míru a zároveň udělá bezpečnostní úložku peněz! Bude to sice stát nějakou korunu, ale za to klidné spaní to stojí. Následuje poslední otázka: Za kolik bys nám to udělal? Odpověď je vždy stejná. Abych zaručil bezpečnost a spokojenost na všech stranách, dělám zásadně kompletní servis, Kupní smlouvy a úložku peněz u jednoho právníka, kolky, znalecký posudek, daňové přiznání a předávací protokol. To celé za 25 tis + DPH. Některým se to zdá hodně a ptají se: A nedá se to udělat nějak levněji? Odpověď je, ANO. Dá se celý proces udělat levněji. Ne ale stejně bezpečně. Nakupte si jen ty nejnutnější služby které potřebujete a doufejte, že to klapne. Jiní vystřízliví a objednají si moje služby.

Co k tomu dodat. Google umí najít hodně, ale bezpečnou úložku peněz zdarma nenajde. Takže při prodeji nemovitosti rovnou počítejte s náklady za úložku a nejlépe i za kupní smlouvy. Šetřit, by se mohlo krutě vymstít.

Takže, jak má vypadat bezpečná transakce peněz a nemovitosti, kterou používám v praxi? Nejlépe to popíše časová osa.

Bezpečný převod nemovitosti

Ve fázi 2 má Prodávající jistotu, že Kupec má dostatek peněz, na krytí svých závazků a může převést majetek na Katastru nemovitostí. Kupec má zase jistotu, že když se majetek nepřevede na něj, tak se mu peníze vrátí z úschovy. Ve fázi 5 je jasné, že nemovitost je převedena na Kupce a Prodávajícímu se následně vyplatí kupní cena. Pokud by se převod nemovitosti z nějakého důvodu neuskutečnil, tak Prodávajícímu zůstává nemovitost a Kupci se bezpečně vrátí peníze.

Je to základní model, který lze vždy upravit na míru jednotlivým situacím, ale princip je vždy zachován.

Samozřejmě nastávají specifické příklady. Například, když úvěr kupujícího vyplácí úvěr prodávajícího. V takovémto případě banky nechtějí jako uschovatele třetí osobu a chtějí si to vyplácet navzájem mezi sebou. Je to velmi nepříjemná situace a je zapotřebí ji dobře promyslet a zvážit její rizika. V tomto případě doporučuji využít zkušených právníků.

Jen jednou jsem doporučil vynechat úložku peněz. Byl to případ, kde nemovitost byla pozemek 80 m² za 30 Kč/m². Takže riziko ztráty bylo malé.

Nejen tyto základy prodeje nemovitosti, ale celkové posouzení prodejnosti a stanování ceny nemovitosti dělám na mých konzultacích, které najdete na www.MaklerOlomouc.cz

Také jsem přemýšlel, co vede lidi při prodeji nemovitosti k ohrožení svých jistot a vynechávání úložky peněz. Napadlo mě jediné vysvětlení. Snaha ušetřit za každou cenu. Jenže proč lidé kupují nemovitosti za miliony korun a nechtějí koupit bezpečnostní úložku za 5 tisíc? Pravděpodobně je to o vztahu k penězům. Šáhnout do peněženky a vytáhnout z ní peníze je mnohem emocionálnější a silnější pocit, než dát příkaz v internetbankingu u počítače. Také pokud si lidé berou peníze z úvěru, vlastně ty peníze nikdy nevidí a nemají k nim fyzický přístup. Nemohou si na ně šáhnout a tak si ani většinou neuvědomují s čím zachází. Jak říká otec mého kamaráda: Z plného pytle se špatně odsypává. Takže dát z plného pytle trošku je náročné, ale přemísťovat celý pytel jde lehce.