Prvopřevod nemovitosti

Volá mi advokátní kancelář: „Dobrý den, pane Dohnale. Při přípravě smluvní dokumentace v případu prodeje bytu paní Š… a ověření informací na Katastru nemovitostí se ukázalo, že se jedná o PRVNÍ PŘEVOD. Budeme ještě potřebovat …“

Několikrát do roka prodávám nemovitost, kde se jedná o  První převod. Většinou málokterá strana ví, co to znamená a ptají se: Co je to vlastně ten prvopřevod a co to pro ně znamená?

Ve zkratce se dá říct, že jde o první změnu vlastníka nemovitosti po jejím vzniku na Katastru nemovitostí. To nemusí být zrovna novostavba. V mém posledním případu Prvopřevodu jsem prodával byt, který byl vybudován v roce 1953. Vystřídalo se v něm několik rodin, ale až v roce 2014 proběhla jeho první změna vlastníka na Katastru nemovitostí.

Bytový dům byl v podílovém spoluvlastnictví. V roce 2103 provedli majitelé (spolupodílníci) rozdělení na jednotlivé byty prohlášením vlastníka. Tím si vymezili, co komu patří a vznikly byty v osobním vlastnictví. I když na bytech samotných se nic nezměnilo a fyzicky existovali již 60 let, tak pro Katastrální úřad to byli v roce 2013 nově vzniklé byty! Takto papírově vzniklé byty jsou při první změně vlastníka dotčeny pravidly Prvního převodu!

S prvním převodem se můžete také dost často setkat u bytů převáděných z družstev do osobního vlastnictví. Také se s tím můžete setkat při rekonstrukci nemovitosti, kdy došlo ke změnám dispozic nebo ploch. Například rozšíření do půdy nebo zastavěním lodžie. Při stavebních úpravách, které se hlásí katastrálnímu úřadu, vlastně vzniká z pohledu Katastrálního úřadu nová nemovitost. Proto následný první převod  je dotčen pravidly Prvního převodu.

Pro strany to znamená konkrétní úpravy kupní smlouvy, kdy se jiným způsobem identifikuje to, co se kupní smlouvou převádí.

Jen pro ilustraci, dám zde část korespondence z advokátní kanceláře, kde je vyjmenováno, co vše je v tomto konkrétním případě paní Š. doplnit.

… skutečně půjde o první převod, takže budeme potřebovat navíc popis bytu, jeho příslušenství, jeho podlahovou plochu, a popis vybavení. Dále určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, a na základě čeho (jakého titulu) byly vymezeny společné části, stanovení případného spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, vymezení práv a závazků týkajících se domu, jeho společných částí a práv k pozemku, která přecházejí na vlastníka jednotky, a konečně půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu s údaji o podlahových plochách jednotek. 

A přesně tohle je jeden z mnoha důvodů, proč je vhodné při prodeji nemovitosti využít služeb právníka, který se zabývá převodem nemovitostí. Napsat smlouvu umí kde kdo. Dokonce se dá stáhnout vzor z internetu, u kterého je napsáno, že jej úspěšně použili v roce 2014 podle NOZ. To vše může být pravda. Otázka je, zda bude smlouva z internetu úspěšně fungovat i v případě prodeje nebo koupě Vaší nemovitosti! Je pravděpodobné, že nekvalitní smlouva může být platná. Bude ale splňovat všechny potřebné náležitosti? Budete vědět, co a jak máte opravit ve smlouvách, až Vás příslušné úřady vyzvou k opravě chyb ve smlouvách? Víte co se stane, pokud bude smlouva neplatná nebo obsahovat něco, k čemu jste se nevědomky a v dobré víře zavázali?

Proto chci říct, že pokud prodáváte nebo kupujete nemovitost a je jedno zda s realitní kanceláří či bez ní, tak opravdu doporučuji napsat smlouvy na míru právníkem, který se zabývá obchodním právem a převody nemovitostí. Náklad na právníka je vzhledem k ceně nemovitostí velmi malá položka a budete mít klidnější spaní a jistotu, že převody statisíců či milionů Korun za nemovitosti dopadnou správně.