Nájemní smlouva na dobu určitou nekončí datem ve smlouvě

Máme tu jeden příběh z praxe. Při prodeji bytu nastal problém, který dost zkomplikoval situaci. Prodávající tvrdil, že v prodávaném bytě je sice nájemník, ale tomu skončila nájemní smlouva a je připraven odejít. Jenže realita byla jiná.

Připravily se kupní smlouvy a prodávající s klidem v kupní smlouvě podepsal, že na bytě neváznou žádná nájemní práva, protože nájemní smlouva vypršela před 1/2 rokem. To se ukázalo ale jako velký omyl. Protože se nájemník neměl kam odstěhovat, začal dělat potíže a postavil si hlavu. Právník prozkoumal nájemní smlouvu uzavřenou na předmět prodeje a řekl: „Je to sice hrozná nájemní smlouva, ale je platná!“ Podle § 2285 se nájemí smlouva prodlouží na dobu jakou byl nájem sjednán, pokud do třech měsíců od skončení nájemní smlouvy na dobu určitou nedá pronajímatel písemnou výpověď. Citace § 2285 „Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.“

Samozřejmě, že prodávající písemnou výpověď prodávajícímu nepředal.

Takže nájemní vztah podle § 2221 přešel na nového vlastníka. To výrazně zkomplikovalo celý případ. Kupující požadoval na prodávajícím kompenzaci právní vady, která na bytě vázla. To naštěstí kupní smlouva ošetřila. Takže prodávající se sice kroutil, ale nakonec smluvní pokutu zaplatil.

Byla to alespoň částečná kompenzace problémů, která kupujícímu vznikla. Podle aktuálně platného občanského zákoníku 89/2012 totiž neexistuje způsob, jak smlouvu na dobu určitou vypovědět dříve, než k jejímu termínu ukončení. Pokud tedy pronajímáte nemovitost na dobu určitou a chcete nájemní vztah ukončit, pošlete nájemci výzvu k vyklizení bytu. Nebude tak moci pronajatou nemovitost užívat další tři měsíce a smlouva se neprodlouží.

Proto je dobré, když Vám kupní smlouvy připraví právník. Máte větší šanci na získání náhrady za způsobené škody. V tomto případě se ještě stihl podepsat dodatek ke smlouvě o úschově a náhrada byla kupujícímu vyplacena přímo z úschovy a bylo tak zajištěno, že prodávající pokutu uhradil.