Jak prodat nemovitost s hypotékou?

Koupili jste nemovitost na hypotéku a nyní jste v situaci, že ji potřebujete prodat? Máte několik možností, jak nemovitost zatíženou úvěrem prodat.

První a nejsnažší možností ja smluvní převzetí hypotéky. Tedy, že kupující Vaší nemovitosti převezme Váš závazek u banky a bude platit místo Vás hypotéční úvěr. Je to nejjednoduší varianta. V praxi se s ní ale setkáte velice málo. Většině kupujících nebudou vyhovovat podmínky a třeba společnost, u které máte hypotéku. Pokud se Vám ale podaří najít kupce, který by Vaši hypotéku přebral, stačí zajít do banky, kupující doloží potřebné dokumenty, které si banka vyžádá. Zpravidla jim stačí doložit bonitu a běžně vyžadované dokumenty, jako je kupní smlouva. Pokud k tomu vydá banka kladné písemné vyjádření a stanovení podmínek převzetí dluhu, máte vyhráno. Z kupní ceny se odečte výše nesplacené hypotéky a rozdíl kupující uhradí prodávajícímu. Po přepisu nemovitosti na Katastru nemovitostí začne nový majitel splácet úvěr. Prodali jste nemovitost i s úvěrem 🙂

Druhou variantou je předčasné splacení hypotéky. To se v případě prodeje nejčastěji děje s peněz kupujícího. S předčasným splacením musí souhlasit banka.

Obecně platí, že předčasné splacení hypotéky je beztrestné v období ukončení fixace, kdy se upravují podmínky splácení hypotéčního úvěru. Z praxe vyplívá, že většina bank toleruje bezpenálové splacení cca 3 měsíce před ukončením fixace. Pokud se ale přesto rozhodnete splatit dluh před fixací, počítejte s částkou cca 5% z dlužné částky za každý rok do konce fixace. Není tedy nic neobvyklého, že banka požaduje za předčasné splacení z 1 mil. Kč tři roky před fixací 150.000Kč. Pokud Vaši banku požádáte o vyčíslení aktuáního dluhu a sankce za předčasné splacení, určitě Vám ji udělá. U některých bank se za tyto službu účtují paušální poplatky.

Pokud se rozhodnete jednorázově splatit závazky z HÚ, budete přesné vyčíslení potřebovat. Nechte si jej ale vyčíslit do budoucna, k datu, kdy budete peníze bance posílat. Poku by vám chyběla jen jediná koruna, banka nevystaví kvitanci.

Pokud má kupec Vaší nemovitosti peníze z vlastních zdrojů, je postup zhruba následující.

1) Banka souhlasí s předčasným splacením a vyčíslí aktuální dlužnou částku

2) Podpis kupní smlouvy a smlouvy o uložení peněz

3) Kupec složí peníze za nemovitost do úschovy u třetí strany (prodávající ví, že kupec má peníze na pokrytí závazků a kupec ví, že k penězům se prodávající dostane, až po prodeji)

4) Návrh na vklad kupních smluv do Katastru nemovotostí.

5) Vyplacení dluhu bance

6) Vystavení kvitance bankou

7) Návrh na vklad kvitance novým vlastníkem do KN

8) Vyplacení zbývající částky z úložky prodávajícímu.

Je potřeba brát v potaz, že je to jen jedna z možností, jak celý proces probýhá. Někdy mají banky jiné podmínky, někdy vyžadují splacení dluhu před převodem na nového vlastníka a podobně. Je proto důležité dbát na průběh a pozorně sledovat co se děje.

Pokud má kupec vlastní zdroje, dá se po dohodě do smlouvy o úložce peněz třeba dohodnout, že peníze budou postupně uvolňovány na pravidelné splátky a v okamžiku fixace se bez penále splatí zbytkový dluh. Vymyslet a zrealizovat se dá hodně věcí.

Pokud kupec bude alespoň část kupní ceny čerpat také z úvěru, jsou do toho vtaženy zpravidla dvě banky. Ty mají mezi sebou navíc další povinosti. Banka prodávajícího musí souhlasit se zástavou banky kupujícího na prodávané nemovitosti. Dále banka prodávajícího vystaví potvrzení, že po zaplacení dluhu stáhne z KN zástavu a další plomby, jako je zákaz zcizení a podobně.

Průběh je pak podobný.

V tomto případě nastává mírné riziko pro kupujícího, kdy banky si vyplácí dluh v době čerpání a nemovitost na něj zatím není převedena. Pokud by se z nějaké příčiny nepřevedla nemovitost na kupce, musí ve smlouvách existovat cesta zpět. Většinou vše dobře dopadá dle dohody.

Dříve bylo běžné, že banka kupujícího načerpala peníze z úvěru k uschovateli, ten pak vyplácel dluhy a majitele. S touto variantou, která byla z pohledu vlastníků transparentní se dnes již nesetkáte. Banky si takřka výhradně vyplácí dluhy přímo mezi sebou.

Pokud na prodej nemovitosti s hypotékou nespěcháte, můžete třeba nemovitost do doby fixace pronajmout. Nájeník za Vás splácí dluh bance. Některé banky sice mají v obchodních podmínkách tuto variantu zakázánou, ale není-li žalobce není soudce. Pokud bance pravidelně platíte, zpravidla to vůbec neřeší.

Pokud jste v situaci, že potřebujete prodat nemovitost zatíženou hypotečním úvěrem, může pro Vás být výhoda svěřit prodej zkušenému makléři. Makléř Vás provede celým prodejem a postará se, aby vše klapalo a minimalizoval rizika, která mohou nastat. Také Vás na případná rizika upozorní. Přece jen zkušení makléři vědí, že zástava nesnižuje hodnotu nemovitosti. Znají procesy a umí je rychle na sebe navazovat. To Vám ušetří hodně času a mnohdy i peněz.