Ufff, mám to za sebou, ale byla to dřina

Napíši jeden krátký článek, který popisuje dlouhý proces jednoho prodeje, který málem skončil bez podpisu kupních smluv.

Abych to zkrátil. Zprostředkovával jsem prodej jedné nemovitosti. Našel jsem kupující a vše se na začátku tvářilo velmi slibně. Prodávající a kupující si na místě padli do oka a všichni vypadali spokojeně. Prodávající se těšil, jak prodá nemovitost, na kterou vzhledem k jeho věku již neměl energii. Kupec se již viděl, jak léto prožije se svými dětmi na venkově a já se těšil, na hladký průběh a rychlé ukončení případu. Oooh jak jsem se zmýlil.

Vše začalo diskusí ohledně Průkazu Energetické Náročnosti Budov (PENB). Prodávající chtěl ušetřit peníze za vyhotovení PENB. Kupec tvrdil, že PENB také nepotřebuje. Bylo totiž všem jasné, že 100 let stará budova s kastlovými okny a bez izolací má velmi vysoké energetické nároky. Zdálo se, že obě strany se shodli a vše bude pokračovat dál. Bylo to tak, do okamžiku, než Kupec dostal strach, že by mohl dostat pokutu. Jenže pokutě se vystavuje Prodávající a ten si toho byl vědom. I přes argumentace právníka, že riziku pokuty se vystavuje Prodávající se nic neměnilo. Prodávající to nakonec vzdal a objednal vyhotovení PENB.

Ukázala se zde pořád opakované pravidlo. O výsledku rozhodují emoce a ne logika. Logika říkala, že riziko nese Prodávající. Jenže emoce Kupujícího byly silnější.

Další komplikace vznikly, když právník připravil koncepty kupních smluv. Tím začal dlouhý maraton vyjednávání. Kupující si smlouvy přečetl a začal je měnit. To je v pořádku, každý může vyjádřit své požadavky. Potíž byla v tom, že změny dělat přímo ve smlouvě aniž by je označoval. Je pravda, že jsem jej neupozornil na to, že má změny označovat nebo psát do poznámek. Jenže k jejich vzdělání a pracovnímu postavení mě nenapadlo že by postupovali touto cestou. Kupující takto Pak řekl: „Udělal jsem tam několik změn, ukažte to  prodávajícím a chtěl bych to podepsat takto!“. Prohnal jsem originál a upravenou smlouvu srovnáním textu a nestihl jsem se divit. Byli odstraněny dokonce některé odstavce a změny byli zásadní a omezovali obě strany víc než bylo vhodné.

Prodávající jsou starší lidé a když to zjistili, tak se vyděsili. Takže následovala několikahodinová schůzka, kde jsem se snažil prodávajícímu vysvětlit rozdíly mezi návrhem advokáta a kupce. Výsledek byl ten, že sám jsem si nebyl v některých bodech jist a jel jsem navštívit právníka. Právník, který připravoval smlouvy mi vysvětlil dopady změn udělaných v jeho smlouvách. Po 2 hodinách diskuze a psaní poznámek jsem odjížděl od advokáta s hlavou jako medicinbál a pocitem, že většinu změn je potřeba přepracovat nebo vrátit do původního stavu.

Následovala další schůzka. Tentokrát na 2 a 1/2 hodiny plus cesta tam a zpět další 2 hodiny. Sešli se všechny strany včetně rodinných příslušníků, jako poradců. Cíl byl jasný. Dohodnout změny do smlouvy. Po dlouhých diskusích jednotlivých bodů smlouvy, kdy Kupující pochopil, že některými navrženými změnami se sám poškozuje bylo dobojováno a dohodnuto znění smlouvy.

HURÁ, odjíždím se smlouvou počmáranou změnami. Předávám ji právníkovi, aby změny naformuloval a zapsal do smlouvy. Teď nás má čekat jen formalita tak na 40 minut. Sejít se v kanceláři právníka a podepsat tam smlouvy.

Opět se ukázal častý jev. Napsat smlouvu dokáže každý, ale napsat dobrou smlouvu je mnohem komplikovanější. Vzít smlouvu, udělat do ní několik nekvalifikovaných zásahů a myslet si, že je to vše v pořádku je hazard. V tomto případě by se dokonce Kupec nevědomky vzdal práva, které mu umožňovalo od smlouvy odstoupit (v případě porušení povinností prodávajícího). Přitom by to udělal nevědomky a v dobré víře. Raději ani nemyslet, co by se stalo, kdyby si nemovitost prodávali sami a použili smlouvu volně šířenou z internetu.

Do kanceláře advokáta přichází všichni s úsměvem na rtech, nikdo totiž ještě netuší, že nás čeká třetí komplikace. Strany zasednou ke stolu, začnou si číst smlouvu. V tom přichází pracovnice advokátní kanceláře a již zdálky hlásí. Mám špatné zprávy. Paní prodávající má neplatný občanský průkaz! Měli by jste vidět ty pohledy všech u stolu. Všichni ztuhle tiše seděli a v hlavě jim šla myšlenka „Tak, a jsme v háji. Tolik energie, dohadů, času a mi to nepodepíšeme! Než se vyřídí nová občanka je aspoň měsíc, to se nám všechny plány bortí“ Ve vzduchu bylo cítit velmi napjatou atmosféru a neklid. V tom se ptám prodávající: Máte jiný průkaz totožnosti? Třeba pas? Jo ten mám. Je platný? Měl by být do roku 2015. Takže akce blesk. Naložit prodávající do auta, zajet s ní domů vyzvednout pas a zase zpátky k právníkovi. Všichni nás netrpělivě očekávají, zda přijedeme s platným pasem. Ufff jen něco přes hodinu zpoždění. Tak teď to snad podepíšeme, pas je platný. No tak rychle to ale nebylo. Vzhledem k tomu, že zároveň s podpisem kupních smluv se podepisovali i zástavní smlouvy, které se běžně neověřují, tak celá akce, která normálně  trvá pod hodinu trvala i s výletem pro pas přes tři hodiny. Odcházel jsem energeticky vyždímán a to ještě jsem nic nepodepisoval, jen to korigoval.

Nakonec vše úspěšně dopadlo, ale věřím, že všichni zúčastnění to budou mít dlouho v živé paměti. Když se zpětně podívám, kolik práce jsem na případu udělal, kolik hodin jsem protelefonoval, kolik energie tomu bylo věnováno. Jsem si jist, že moje práce realitního makléře byla v tomto případě velmi užitečná. Strany by se pravděpodobně nikdy nenašli a horko těžko by našli společné řešení, které bylo i bezpečné pro všechny strany.